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为深入学习贯彻落实习近平法治思想，努力践行张军院长2024年12月10日第二次在中国应用法学研究所调研座谈时提出的“四有”要求，形成深耕“应用”领域的办刊特色，落实好张军院长“既要注重高端，更要善于发现一线法官结合实际形成的更具实践性、针对性的研究成果，培养法官应用法学研究能力，储备理论人才”的要求，《中国应用法学》微信公众号在刊发纸质期刊文章外，开设“法官办案心得”栏目，征集法官的办案心得予以刊发。“法官办案心得”栏目的开设，将为广大法官提供思考、交流、学习的平台。
法官办案心得
严凤香
河南省平顶山市中级人民法院审判委员会专职委员、三级高级法官
高媛媛
河南省平顶山市中级人民法院研究室副主任、四级高级法官
（本文仅代表作者个人观点）
房企破产实践中，为清偿借贷、供货欠款、工程款等债权，当事人约定以房屋作价抵债的情形十分常见。企业破产前签订的以房抵债协议未履行完毕的，在企业进入破产程序后，对债权的审查认定关系到清偿顺位和权利实现方式。本文以一起破产债权确认纠纷案件为切入点，从以房抵债的法律效力、以房抵债与购房人的区分、个别情形下的撤销和解除等方面简要分析，为处理此类纠纷提供实务参考。
一、基本案情
2015年7月17日，朱某与平顶山某房地产公司等民间借贷纠纷一案经平顶山市湛河区法院审理后作出（2015）湛民三初字第108号民事调解书,确认平顶山某房地产公司借朱某人民币共计28万元2015年10月30日前全部还清。后，平顶山某房地产公司未履行,朱某申请强制执行。执行阶段达成和解,平顶山某房地产公司将名下开发项目商品房以总价378840元抵债给朱某，双方签订《商品房认购协议》。2019年7月16日,平顶山市中级人民法院裁定受理平顶山某房地产公司重整一案并指定管理人，管理人认定朱某债权为普通债权。朱某诉至法院，请求确认其与平顶山某房地产公司签订的《商品房认购协议》有效，判令平顶山某房地产公司继续履行协议并支付违约金。法院一审、二审均确认《商品房认购协议》有效，判令平顶山某房地产公司继续履行协议、交付房屋。平顶山某房地产公司提起再审申请，平顶山市中级人民法院作出再审判决，撤销原一审、二审民事判决，驳回朱某继续履行购房协议的诉讼请求。法院生效裁判认为，朱某与平顶山某房地产公司签订的《商品房认购协议》源于双方民间借贷纠纷，目的是拿案涉房屋抵偿债权债务。现朱某起诉要求继续履行购房协议的本质是确认其对抵债之房屋享有物权，要求管理人向其交付，评判是否支持该诉讼请求时，需要对以房抵债协议的法律效力、朱某对平顶山某房地产公司享有的债权性质、继续履行协议的法律后果等方面进行综合分析。
二、以房抵债协议的分类及法律效力
评判以房抵债协议的法律效力要作区分处理，可以从签订时间、履行程度、合同目的分为不同情形，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》(简称《民法典合同编解释》)第27、28条关于以物抵债的具体规定适用。
（一）在债务履行期届满前签订的以房抵债协议，以担保债权实现为目的，不具有代物清偿性质，债务人企业破产后，对债权的审查要回归至原法律关系定性。如果约定“不能清偿到期债务时，抵债房屋归债权人所有”，该流押条款无效，但不否认协议其他条款的效力；如果约定“债权人有权直接取得房屋所有权，双方进行结算并就借款以外的部分多退少补”或者“债权人有权通过变卖、拍卖等方式处分房屋并多退少补或实现债权的”等清算义务内容，实质是对期满后该担保合同实现方式的事先约定，不应认定为流押条款。综上：除流押条款外，在债务履行期内达成的以房抵债协议有效，因未改变基础法律关系，买卖房屋的意思表示不能成立，也不能引起物权变动。
（二）债务履行期届满后签订的以房抵债协议，以清偿债务为目的，一般认定为新债清偿（新债务未履行完毕前，原债务不消灭），除非当事人有明确消灭基础债务的合意才可认定为债之更改。无论哪种形式，只要约定内容不违反法律禁止性规定，且交易价格公允，应认定协议有效。
（三）以房抵债协议有效不必然导致物权变动。我国物权变动以不动产登记薄登记公示为生效要件，当事人自行达成协议属于私法行为，不具有对抗效力，不能直接引起物权变动。法院根据当事人达成的协议出具调解书的，是对当事人意思自治内容（债权债务关系）的确认，不直接产生物权变动效力。执行程序中，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第6条，当事人达成以物抵债执行和解协议的，原则上法院不出具以物抵债裁定。例外情形需符合下列条件：一是财产无法拍卖、变卖，二是申请执行人同意接受以物抵债；三是不损害其他债权人和社会公共利益。此时法院出具的以物抵债裁定具有物权变动效力，自送达时生效。
本案中，平顶山某房地产公司向朱某借款，债务履行期届满后未归还，在执行阶段双方达成和解并签订以房抵债协议，未办理过户登记，以房抵债协议有效但不具有变动物权或者对抗善意第三人的效力，法院裁定受理平顶山某房地产公司重整一案后，涉案房屋归属于破产财产。
三、债权人以购房者名义申报债权的处理
本案中，为抵销债务，朱某与平顶山某房地产公司签订《商品房认购协议》，朱某以购房者名义申报债权主张优先受偿要求继续履行合同。管理人或法院审查时要聚焦以房抵债与商品房消费者在法律关系和权利保障上的区分。
（一）“商品房消费者”优先受偿的核心在于保障购房人基本生存权益，买房出于维系生存的刚性需求，不应作扩大解释。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）第11条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第125、126条，2023年最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）中对“商品房消费者”的概念及其权利保护进行了规范，因此“商品房消费者”的认定应回归到上述司法解释。《执行异议之诉解释》中提出“签订书面合同+支付全部价款或在一审法庭辩论终结前补齐剩余价款+满足家庭居住生活需要”的要素，《九民纪要》对“买受人名下无其他用于居住的房屋”解释为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋或商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。2023年《批复》提出“居住目的+支付价款”。因此，对商品房消费者的判断核心在于“购买房屋的真实意思表示＋满足基本居住生活必需＋支付相关价款”。鉴于司法实践的复杂情况，法院在审查时应以实际居住频率、实际工作或生活需求进行判断，可以要求当事人提供工作证明、出生证明、结婚证、物业费缴纳明细等证明材料。不以基本居住生活需要为目的的购房不属于优先保护范围：例如度假型、豪华型房屋，投资性购房，不具有居住用途的商铺，为抵偿债务或提供担保签订的购房合同。
（二）破产程序中购房人优先权的实现方式。根据《批复》，商品房消费者购房人的权利顺位为：商品房消费者优先受偿权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>普通债权。若房屋能交付，且购房人同意支付剩余价款，则商品房消费者有请求交付房屋的优先权，可要求继续履行交付房屋、办理产权登记；若房屋达不到交付条件且无实际交付可能，消费者购房人可请求返还购房款优先受偿。
（三）以房抵债因不具有购房真实意思表示和购房人优先权的法理基础，在破产程序中一般转化为金钱债权得以实现，债权性质决定在破产程序中的清偿顺位。若所抵销债务基于民间借贷，按照普通债权清偿，若抵销的是工程款应区分是材料款还是劳务费用，按照建设工程优先受偿的法律依据给予相应清偿顺位。
四、特殊情形下对以房抵债协议的撤销和解除
破产程序以公平清偿、集体清偿为目的，禁止个别清偿和破产欺诈。房企破产受理前达成的以房抵债协议，需要关注的一是该抵债行为发生的时间，二是是否存在《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）规定的可撤销情形和无效情形。
（一）以房抵债的内容存在《企业破产法》第31、32条规定可撤销情形的，管理人有权撤销，债权人应按照原债权债务关系申报债权，如果抵债房屋已经交付的，管理人撤销协议后有权追收。
（二）以房抵债的内容系虚构债务或者为帮助债务人逃债而隐匿、转移财产的，符合《企业破产法》第33条规定的绝对无效（没有追诉时间限制）的欺诈破产行为，协议自始无效，管理人有追回财产的职责，债权人不得据此申报债权。
（三）以房抵债协议不存在无效、可撤销情形，已经办理网签备案或预告登记的，在破产程序中的处理应尊重物权法基本原则，网签备案不属于物权法规定的公示行为，虽然可以防止一房二卖，但不能发生物权变动效力。办理了预告登记的，具有准物权效力，在具备交付条件的情况下，债权人可取得物权，管理人不得解除合同，应继续履行交付房屋义务。
（四）以房抵债协议有效，抵债房屋因存在手续问题或者他项权利负担，不具备现实交付条件、无法继续履行的，管理人可解除合同，回归至基础法律关系审查确认债权。
总之，破产程序中对以房抵债的审查，不能脱离原基础法律关系，要区分合同签订时的具体情形作出法律效力和物权归属判断；在破产临界期签订的协议要着重审查是否存在破产法上的无效和可撤销情形；以房抵债协议有效不必然引起物权变动，物权变动法定原则和破产法公平、有序清偿原则应在破产程序中遵循并重。
来源：中国应用法学微信公众号
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