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裁判要旨
关于曾某是否具有购房户债权资格，是否继续履行双方签订的《认购书》的问题《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持……”本案听证中，管理人作出说明，其所谓“购房户债权”实际是按照商品房消费者的标准认定。对此，曾某虽与锦某公司签订《认购书》，但查明事实表明，案涉房屋系以认购协议的形式来抵偿锦某公司应退还给曾某的保证金，其真实目的是消灭金钱债，而非基于居住目的的购房行为，曾某不符合商品房消费者的构成要件，故其债权不应优先于其他普通债权的实现。
河南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2023）豫民申10428号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曾某。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：锦某公司。
再审申请人曾某因与被申请人锦某公司（以下简称锦某公司）破产债权确认纠纷一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2023）豫13民终2864号民事判决，向本院申请再审。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
曾某申请再审称：案涉房地产买卖合同系代表双方真实意思表示的有效合同，申请人已缴纳全部房款而履行完毕合同义务，不符合破产法第十八条规定的合同解除条件，原审判决对解除合同的行为予以确认，不符合法律规定。基于申请人与锦某公司之间的商品房买卖合同，其缴纳的保证金已转化为多套房屋的购房款，享有的债权为购房户债权，原审判决对债权性质认定错误，应按照合同约定继续履行房屋买卖合同。综上，请求对本案依法再审。
锦某公司陈述意见称：申请人向锦某公司缴纳的案涉保证金属于普通债权，不属于工程款，不享有建设工程价款优先权。申请人基于与锦某公司以房抵债多套房屋形成的购房事实，其目的在于实现债权，并非为生活居住需要，不属于相关司法解释规定的商品房消费者，不享有消费者购房户的优先权，应按照原始法律关系认定为普通债权。案涉房屋属于破产财产，继续履行申请人与锦某公司的合同属于破产程序中的个别清偿，损害其他债权人利益，不应支持。综上，请求驳回再审申请。
本院经审查认为：本案系再审审查案件，应当结合再审申请人申请再审的事由进行审查。
（一）关于锦某公司解除其与曾某签订的《认购书》的行为效力问题
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，锦某公司与曾某签订房屋认购书后，在案涉房产开发项目尚未建成时即已进入破产程序，锦某公司已不能按照认购书的约定继续履行合同，原合同目的不能实现。在此情况下，锦某公司管理人解除案涉认购书具有事实和法律依据，原审判决对此予以认可并无不当。
（二）关于曾某是否具有购房户债权资格，是否继续履行双方签订的《认购书》的问题
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持……”本案听证中，管理人作出说明，其所谓“购房户债权”实际是按照商品房消费者的标准认定。对此，曾某虽与锦某公司签订《认购书》，但查明事实表明，案涉房屋系以认购协议的形式来抵偿锦某公司应退还给曾某的保证金，其真实目的是消灭金钱债，而非基于居住目的的购房行为，曾某不符合商品房消费者的构成要件，故其债权不应优先于其他普通债权的实现。
《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。本案中，锦某公司进入破产程序后，案涉房屋属于在建工程，仍属于锦某公司的破产财产；曾某起诉请求继续履行《认购书》，系通过诉讼方式对破产债务人财产提起的个别清偿诉讼，如果继续履行《认购书》将导致作为普通债权人的曾某取得房屋所有权，无疑将违背破产程序公平清偿的法律原则，损害其他债权人的合法利益。在管理人已解除前述认购书的情况下，曾某诉请继续履行合同也已丧失事实基础。因此，原审判决驳回曾某该项诉讼请求并无不当。
综上，再审申请人曾某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款之规定，裁定如下：
驳回曾某的再审申请。
审 判 长 李红芬
审 判 员 刘宇飞
审 判 员 王文科
二〇二三年十一月十六日
法官助理 牛 哲
书 记 员 郑劭良
来源：文丰律师、中国裁判文书网
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