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本文刊登于《人民司法》2025年第1期
文 / 俞巍 李业亮
作者单位：上海市浦东新区人民法院
内容提要
困境房地产企业对重整融资“输血”的需求非常急迫，而重整融资优先权顺位的确定是破产程序中容易引发冲突的问题之一，包括担保物权优先受偿与共益债随时清偿的冲突，表现为破产法、民法典关于共益债与担保债权顺位规定的不融贯。可通过体系化解释明确重整融资的共益债性质，进而实现条文融贯。在房地产企业重整优先权体系中，购房人优先权、建设工程价款优先权以及抵押权有较为明确的权利顺位，重整融资债权的法定优先性虽在民法典中无直接规定，但可在破产法中实现条文融贯，并且实践中可通过合理确定抵押权优先受偿范围以及与建设工程价款优先权的有效协同实现体系融贯。坚持生存利益优先是实现民法典与破产法理念融贯的基础，在重整融资债权超级优先权的构建上，可参照购置款抵押超级优先权赋予重整融资债权在民法典体系中的优先顺位，通过清算价值保障原则实现担保物权优先受偿与共益债随时清偿的统一，进而采用标准化方法确定重整融资债权优先级。
目次
一、问题的提出：担保物权优先受偿与共益债随时清偿的冲突
二、条文的融贯：明确房地产企业重整融资债权性质
三、体系的融贯：厘清重整融资债权优先权顺位
四、理念的融贯：重整融资超级优先权模式构建
近年来，许多房地产企业销售回款不畅、新增融资受阻进而引发资金链断裂，有的出现工程建设停工、楼盘逾期交付等情况，进而因无力偿债进入破产程序。在“保交楼、防烂尾、稳预期”的背景下，对于已进入破产程序的房地产企业，在其具有挽救可能时应尽可能通过破产重整方式对所涉在建工程项目进行续建，以满足购房者的交房需求，维护社会稳定。
融资作为破产重整成功的第一要素，若无新资金注入，则难以达到再生之目的。当房地产企业进入破产程序后，其自身的现金流通常已不足以支撑工程项目的运作，而工程项目的复工续建又需要充足的流动资金投入，因此续建资金的融资问题成为破产重整能否成功的关键所在。
一、问题的提出：担保物权优先受偿与共益债随时清偿的冲突
重整融资的投资人为确保资金的安全，往往要求明确重整融资的性质和优先顺位，进而实现“后进先出”为入场前提，重整融资如果不能保本保息退出，则可能没有资金愿意进入。对此问题，地方司法实践中的操作往往以担保物权人同意为前提。例如，2020年陕西省高级人民法院《破产案件审理规程（试行）》第104条规定，基于债务人继续营业发生的借款，如果该项借款可以使担保物获得添附或者使担保物的财产价值获得增长，则管理人或者自行管理的债务人在事先征得担保物权人的同意后，亦可将所借款项优先于该担保物进行清偿。
（一）重整融资“后进先出”问题
对于重整融资“后进先出”问题，实践中往往有两种处理方式：第一种为行政化的方式，由政府协调，通过纾困资金等方式进入，开设专门账户，专款专用，退出时也通过协调方式，以共益债的形式随时清偿；第二种即为担保物权人权利让渡，将重整融资列入重整计划以对权利让渡及共益债随时清偿进行明确。笔者从2019年以来的64份上市公司重整计划中，随机抽取20份，对重整中担保物权及共益债的顺位及清偿问题进行分析，得出如下结论：一是所有重整计划都列明了担保物权和共益债的清偿。多数重整计划仅笼统列明共益债按法律规定和约定随时清偿，仅有一份重整计划中，明确了重整融资的共益债性质和利率，并列明了在计划不能执行并宣告破产后，共益债务在破产程序中优先清偿。另有一份重整计划中仅明确了融资的共益债务性质和金额。二是担保物权留债清偿的比例较高。有11份重整计划列明了留债清偿，关于留债清偿中担保物权的优先受偿范围，有以对应的担保财产清算价值确定、以担保财产评估价值确定、以担保财产的市场价值确定等不同做法，清偿最长时间为10年。有的重整计划中，仅列明重整拟保留之经营性资产的，其债权在重整程序中暂不清偿，由重整后的债务人根据经营情况逐步清偿，但未列明具体清偿方式。三是有一份重整计划列明了建设工程价款优先受偿权参照有财产担保债权的调整及受偿方案予以清偿。四是有的重整计划中列明，债权人对共益债务有异议的，可以依法提出，债权人对共益债务的异议不影响重整计划的表决结果及表决效力。
司法解释虽对重整融资“后进先出”有原则性规定，但由于实践中权利冲突较为复杂，往往有赖于其他优先权人的同意和让渡，该同意和让渡也有赖于重整方案的通过，这会导致协商成本过高、程序拖延时间过长等问题，进而影响破产法关于重整融资共益债规定的实施效果。有学者指出，我国企业破产法并未明确规定贷款人的退出优先权，贷款人的退出缺乏法律保障，严重抑制了其为重整企业提供新资金的内在动力。另一方面，从上述重整计划中也可以看出，重整计划中对重整经营性资产的判断较为主观、担保物权的留债清偿时间较长、清偿范围不确定，也影响民法典中担保物权保护的实施效果。
（二）民法典与破产法在
重整融资优先权上的融贯性问题
造成上述问题的主要原因，在于担保物权优先受偿与共益债随时清偿的冲突，主要表现为破产法、民法典关于共益债与担保债权顺位规定的不融贯等。法律体系的不融贯性是一个客观存在的现象，在很多国家的立法中都可能存在，它属于广义上的法律漏洞。
法律融贯论包括关于法律体系的融贯(coherence in the legal system)和关于法律论证的融贯(coherence in legal reasoning)。法律体系的融贯关注的是在一个法律体系内，如何将其各个组成部分融贯为一个整体，为司法决定提供支持。而法律论证的融贯则仅仅关注在一个论证过程中，如何将理由融贯联结并推导出裁判结果。整体性的融贯应当是法官在衡量多元利益诉求过程中必须遵循的基本原则。
法律体系的融贯性有3个层次：第一个层次是条文的融贯，即逻辑一致性和连贯性，不存在法律条文的形式冲突，这是最低层次的融贯性要求。第二个层次是体系的融贯，包括法律部门内部在某项具体制度的规定、判例等之间不存在法律规范效果的冲突以及不同法律部门之间在某项制度上不存在法律规范效果的冲突。第三个层次是理念的融贯，即法律体系证立的价值基础的融贯，这是法律体系融贯性的最高要求，这样一套政治与道德理念能够融贯地用来阐释原本显得不融贯的法律体系规定。
法律体系的融贯性是法律思维的规范性要求与逻辑前提。法律论证的融贯是司法裁判的基本要求，也是一种应当严格遵循的裁判方法。合法、合理的判决都是各种法律推理方法以符合融贯性要求的方式在司法实践中进行运作的结果。法官通过适用法律在实现法律体系融贯方面发挥着独特作用：通过体系解释排除矛盾规范，推动法律条文层面的一致性；通过目的解释消除违背法律文义的除外漏洞，推动评价体系的一致性；通过司法活动实现法律体系内外的一致性，使民法典、破产法等得以融贯，使法律制度实现应有的目的，并更好地维护法律的权威。
相较于私法制度的全域融贯，特定制度的融贯性更容易实现。本文试从法律融贯论的视角，对重整融资债权优先权的融贯性进行分析，以在规范之科学性与实践之无矛盾性间寻求体系效益的获致，进而对超级优先权模式构造进行初步探索。
二、条文的融贯：明确房地产企业重整融资债权性质
关于重整融资债权，司法解释虽明确为共益债性质，但由于其规定为“参照”，实践中仍需要结合企业破产法的规定进一步明确，而这一过程可借助法学方法论中的体系解释和目的解释加以实现。
（一）重整融资债权性质的体系化解释
共益债务是指破产程序开始后，为全体债权人的共同利益而对第三人所负担的债务，其本质特征是产生在破产申请受理之后，为全体债权人的共同利益发生。企业破产法第四十二条分别规定了破产费用和共益债务，并在第四十三条规定了共益债务在破产费用之后随时清偿。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》（以下简称《破产法解释三》）第2条规定，破产申请受理后，经债权人会议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第（四）项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。《破产法解释三》第2条第1款将为债务人继续经营而借款的相应债务，参照企业破产法第四十二条第（四）项关于共益债务规定的“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务”处理。在此之前，司法实务中，如果将破产程序中的借款认定为共益债务，一般也将其纳入共益债务第（四）项中。虽然《破产法解释三》将几番征求意见稿中的“按照”和“作为共益债务优先清偿”改为“参照”有一定的政策考量（主要包括将启动后的融资这一市场化行为后果留给破产参与人谈判协商，由债权人会议和贷款人自行决定等），但是司法解释与企业破产法的规定难免产生一定的不融贯：第一，企业破产法第四十二条规定，为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务，为共益债务。对于共益债务到底是与劳动报酬和社会保险费用有关，还是与继续营业有关，结合前述共益债务的本质特征，笔者认为，应当是与继续营业有关。并且司法实践中，也是根据企业破产法的该项规定认定重整融资为共益债务。因此，在处理《破产法解释三》规定的是否“参照”的问题上，应回归企业破产法的规定，原则上认定重整融资为共益债务。第二，《破产法解释三》中“优先于普通破产债权清偿”的规定，会让人误以为重整融资只优先于第三顺位的普通债权，不优先于税收、职工和社会保险债权。从体系解释上看，对于共益债融资的优先顺位，司法解释规定中的普通破产债权，是对应企业破产法第一百零九条规定的抵押担保债权而言的。而《破产法解释三》中的普通破产债权，包含职工债权、税收债权等，只是此类债权在普通破产债权的清偿顺位上有一定的优先性，虽然此种优先性并未有明确依据，因此，作为共益债的重整融资应优先于税收、职工和社会保险债权。
（二）实践中的具体操作
实践中，往往通过管理人申请、法院复函的形式，明确重整融资的共益债属性。共益债权因发生于破产程序开始后，故无需申报，并不依破产程序而可以随时受偿，这是其区别于破产债权的重要特征之一。对于共益债融资优先性的确认，有观点认为，需要经债权人会议决议通过，或第一次债权人会议召开前经人民法院许可。只要决议或许可，后续的清偿就不需要再报债权人委员会。另外共益债务不属于破产债权，不需要列入债权表。因有企业破产法第六十九条的规定，管理人先行清偿共益债务的，应属“对债权人利益有重大影响的其他财产处分行为”，因而应当及时报告债权人委员会，由债权人委员会按照《破产法解释三》第15条的规定行权。
三、体系的融贯：厘清重整融资债权优先权顺位
优先权制度在罗马法中即已存在，近代民法中，法国民法典设立优先权制度，并为日本法律所继受，称为先取特权，其中就包括属于一般先取特权的共益费用先取特权（如破产费用等）。在抵押权与先取特权发生冲突时，一般情况下，先取特权人享有优于抵押权人的权利。房地产企业重整是重整融资债权与购房人权利、建设工程价款优先权、抵押权等存在冲突最为剧烈的场域。在民法典中列举基本原则是体系融贯性的要求。虽然可通过对破产法体系解释方式解决条文融贯的问题，但对于重整融资的优先顺位，则需要借助民法典公平、诚信等基本原则，运用目的解释等方法，实现破产法与民法典在重整融资债权优先权顺位的确定上不存在法律规范效果的冲突，进而实现民法典外在体系的逻辑一致性和内在体系的价值理念统一性。
（一）对购房人权利特别保护
为了保护作为消费者的购房人，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）对抵押权的追及效力进行了适当限制，明确规定在商品房预售或者销售中，已经支付全部或者大部分款项的消费者主张其权利优先于已在建设用地使用权或者建筑物上设定的抵押权的，人民法院应予支持。当然，为了降低由此可能给银行等债权人带来的风险，《担保制度解释》同时规定，抵押权人请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存的，人民法院也应予支持。对此，有观点认为，消费者权利均可排除优先受偿权，无论其是否善意。在处理优先受偿权、消费者权利与约定抵押权三者关系时，应秉持“消费者权利＞优先受偿权＞约定抵押权”的立场。
实践中，有以下问题需要厘清：一是预告登记购房人能否认定为债权人？笔者认为，预告登记是担保对于未来物的请求权，请求权基础是债法，预告登记的房屋属于破产财产范围，已进行预告登记的购房人在破产程序中应认定为债权人，享有债权人相关权益。二是网签但未办理预告登记的购房人，是否有房屋交付请求权？笔者认为，在最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《1号批复》）出台以前，司法实践中适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议案件解释》），通过购房人付款比例、是否唯一住房等标准判断购房人是否有房屋交付请求权。《1号批复》出台后，实际上放宽了标准，不再要求是购房人唯一住房，也放宽了房款支付节点。司法实践中，一般允许这类购房人通过补交剩余购房款，从而获得优先保护地位。补交全部房款后，房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。三是解除合同后购房人的购房款返还请求权，应按照什么性质的债权认定？笔者认为，要做到两个区分：一方面，要区分消费型购房人与一般购房人，对于一般购房人的价款返还请求权，按普通债权确认。对于消费型购房人的价款返还请求权，还要进行第二个区分，即区分该债权确认时，房屋有无交付可能：破产案件受理前，依法确认解除购房合同，并返还价款的，可认定为无法明确后续有无交付可能，故购房人的价款返还请求权，可以认定为具有优先性，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；对于破产重整案件受理后，由于各方已在推动重整工作，可视为商品房有交付可能，购房人若仍坚持主张解除合同、返还价款，或在管理人通知其缴付价款余款期限内及催告后，均不能缴清余款的，其价款返还请求权不具有优先性，按普通债权确认。
（二）建设工程价款优先权
优先于抵押权和其他债权
关于建设工程价款优先权的性质，存在3种观点：一是法定优先权说，是因建设工程价款涉及大量建筑工人的劳动债权，而给予的法定保障；二是法定抵押权说，是立法赋予承包人的抵押权；三是不动产留置权说，是基于建设工程合同属于特殊的以不动产为标的的承揽合同，故比照承揽合同中的动产留置权，而产生不动产留置权。笔者赞同性质上类似法定抵押权说，这可以在德国民法典中找到相应的规则。而对于建设工程价款优先权这一类似法定抵押权与意定抵押权的权利顺位问题，有观点认为，因为法定抵押权有其优先保护的目的，这一目的不应被意定抵押权改变，故法定抵押权优先。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条亦规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
实践中，有以下问题需要厘清：一是工程承包人对续建部分的工程款是否属于共益债务？对此，有观点认为，工程承包人对续建部分新增工程款仍将基于共益债务和建设工程价款优先受偿权双重优先权，先于在建工程抵押权。破产受理后破产管理人因管理在建工程产生的债务，包括清偿续建工程款的债务，作为共益债务，也应优先受偿。二是工程承包人对续建开始后、在破产程序前已签署购房协议的购房人向管理人继续支付的剩余房款，是否享有优先受偿权？笔者认为，购房人的价款返还请求权优于建设工程价款优先权，因此，应充分考虑如果重整不成功后转入清算程序，则仍需要返还给购房人，故实践中应充分考虑并保障购房人权利。三是续建前的工程承包人对于工程因续建而产生的增值部分是否享有优先受偿权？参照《担保制度解释》第51条第2款的规定，若续建前的工程承包人继续参与了后续的工程续建，则自然对于后续续建部分的权益有优先受偿权。但若续建前的工程承包人未再继续参与后续的工程续建，则其优先受偿权仅限于续建前的部分。
（三）合理确定抵押权优先受偿范围
企业破产法和《破产法解释三》规定，在重整期间，债务人或者管理人为继续营业而借款的，可以为该借款设定抵押担保，抵押物在破产申请受理前已为其他债权人设定抵押的，债权人主张按照民法典第四百一十四条规定的顺序清偿，人民法院应予支持。该规定延续了传统民法上的担保物权效力顺位制度，因此，如重整融资设定了抵押担保，则重整融资既享有担保物权的优先受偿权，还可以按照共益债务清偿，也即享有法定优先权。该担保债权可以在行使担保物权的优先受偿权或按照共益债务清偿的法定优先权的顺序上自由进行选择，而且因担保物不能足额清偿而转化为无担保债权的部分，仍可享有参照共益债务清偿的优先权。另外，根据《担保制度解释》第51条第2款的规定，在建建筑物抵押权的效力范围仅及于已办理抵押登记的部分，不包括续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。重整融资享有担保物权的范围，一般限于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。对于续建或装修部分所产生的增值部分，应当认定为无担保财产部分，属于共益债权人可受偿的范围。
实践中，如何确定抵押权优先受偿的范围？对此，笔者认为，抵押权是一种价值权，在抵押物发生添附或分离等物质形态变化而当事人又未约定或另行达成一致的情况下，应依据法律规定。在清算及和解程序中，别除权行使一般不受限制，抵押权优先受偿的范围原则上应为抵押财产的处置价值。而在重整程序中，对于重整营业有关的财产，别除权的行使受到限制，需要对续建前后的财产范围进行区分。区分的时间点可根据实际情况确定为重整受理日或《担保制度解释》实施日等，可以通过两个方面进行区分：一方面，通过评估、公证等方式，确定重整受理日建筑物的状态和价值以及续建完成后的状态和价值；另一方面，通过借款合同、建筑施工合同明确借款用途、续建项目。对于可能存在的重整转清算的情况，应在重整计划草案中明确担保物权和共益债的清偿顺位。
（四）特定情况下重整融资债
权优先于抵押权
理论和实践中有观点认为，对于因实际劳动、建筑材料等定向投入担保物使其价值得以维持或增加而新增的债权，应可参照建设工程价款优先权规则，基于该等投入增益特定担保财产价值而享有优先权。而未定向投入并使得特定担保财产增值的新增负债，除非通过债权人会议决议或符合批准重整计划中的预决条件，否则不能享有优先于担保物权人对特定财产优先受偿的权利。
实践中，有通过续建工程价款优先权实现重整融资债权优先于抵押权受偿的探索，主要路径为：重整融资专款用于续建工程，续建工程价款有共益债和建设工程价款优先权双重优先权，并且优先于在先的抵押权，故重整融资可通过建设工程价款优先权实现其优先顺位。具体来说，对于已售房源部分的所退房屋变价款（销售款），按比例给予重整融资优先权，即对该房屋在重整融资进入前的建设工程价值进行评估（即“烂尾房”价值评估），所评估值占该房屋变价款（销售款）的比例部分，由（破产前发生的、依法确认的）建设工程价款债权优先受偿，剩余比例部分对应的变价款（销售款），作为共益债融资带来的续建增值，实际上也是共益债融资支付续建工程款后，对应的建筑物续建增值，由共益债融资优先受偿。
四、理念的融贯：重整融资超级优先权模式构建
通过上文分析，在房地产企业重整优先权体系中，购房人优先权、建设工程价款优先权以及抵押权有较为明确的权利顺位，重整融资债权的法定优先性虽在民法典中无直接规定，但已在企业破产法中实现了条文融贯，并且实践中可通过合理确定抵押权优先受偿范围以及与建设工程价款优先权的有效协同实现体系融贯。
优先权制度背后体现了利益的平衡，以及保护弱者、实现社会公正的需要。有学者认为，我国民法典应当确认共益费用优先于其他任何债权包括有担保物权的债权。也有学者指出，应在破产法中构建超级优先权，使其优先于既存担保债权。超级优先权系对优先权的排序，不同的取舍体现了价值理念的要求。一方面，规定于企业破产法中的重整融资优先权与主要规定于民法典中的其他优先权实现理念融贯是现实要求；另一方面，坚持理念融贯是构建重整融资超级优先权模式的前提，超级优先权模式建构的价值选择是其确立的基本遵循，具体体现为构建该模式应坚持的原则。
（一）现有超级优先权模式评析
现有关于重整融资超级优先权模式的讨论，多围绕美国模式展开。美国模式对继续经营融资债权的顺位及确定程序进行专门规定，有一定的借鉴意义。但美国法上的“超级优先权”也是打引号的，在确认融资债权优于在先担保物权上，有严格的适用程序。
1.实体要求
《美国联邦破产法》第364（d）条规定的主要内容为：一是授权管理人将继续营业中的借款认定为管理费用；二是管理人在证明无法获得借款时，授权管理人将继续营业借款在管理费用中优先清偿，或可以在破产财产上为继续营业借款设立担保（含无担保财产或者在有担保财产上设立次级优先权担保）；三是在管理人证明无法通过其他方式获得信贷、并给予担保权人利益充分保护时，可以为继续经营借款设立并列或优于现有担保权人的担保；四是善意的借款人的担保权不因后续程序而受影响。
《美国联邦破产法》第364条的立法目的部分在于激励贷款人向破产公司提供授信，鼓励当事人就市场化协议进行协商，并确保协议条款为在特定案件中获得申请后融资所必须，而不致对其他利害关系人的权利造成不利影响。由于现行充分保护标准的存在，尽管债务人可能无法对其申请前担保债权进行调整，而往往只能与申请前担保债权人就申请后融资进行协商。
2.程序要求
在诉讼程序上，《美国联邦破产程序规则》第4001(c)条专门规定了获得信贷的程序规则，主要内容为：一是管理人应提交包含拟议贷款协议（包括利率、到期日、违约事件、优先权、借款限额和借款条件）以及裁定（order）模板的动议，并明确：授予优先顺位或破产财产上的担保权；为破产案件启动前成立的债权提供充分保护或优先顺位；就破产案件启动前成立的债权或担保权的有效性、可执行性或金额所作的认定；设置提交重整计划、批准披露声明、就计划的批准举行听证或正式裁定批准计划的截止日期等。二是动议应送达债权人委员会委员或相关债权人以及法院指定的其他实体。三是法院可在申请被准予获取信贷的动议被送达后的14日后就该动议启动最终听证。法院可在动议被送达后的14日期间届满前举行初步听证，但若信贷的获取对于避免对破产实体造成直接且不可弥补的损害是必要的，则在举行最终听证期间，法院可准于其在必要范围内获取信贷。四是听证通知应向上述主体及法院指定的其他主体发出。
美国破产法虽然对借款的优先权顺位及清偿有较为完善的规定，但借款超级优先权的前提仍然是对担保权人利益充分保护。另外，《美国联邦破产程序规则》第7001条规定，就财产上担保权或其他权益的有效性、优先性或范围进行认定的程序属于对抗制诉讼程序，对裁定有异议的债权人，有权提起对抗制诉讼程序。
3.充分保护
美国破产重整制度改革调研报告认为，重整融资中，充分保护的目的在于平衡担保债权人的申请前权利与《美国联邦破产法》的申请后再生目标。如果债务人基于申请后融资协议或作为其一部分，试图对申请前担保债权人的权益进行预先调整，根据《美国联邦破产法》第361条，债务人应为担保债权人在财产上的权益提供充分保护。充分保护是指尽管债务人由于其在第11章案件中对担保财产的使用所导致的担保债权人之权益价值的贬值或减损，而向担保债权人提供的补偿。提供充分保护的方式为：现金支付、替代优先权、可使担保债权人在财产上的权益得到绝对同等实现的其他保护。根据《美国联邦破产法》第361条，为保护担保债权人在债务人财产上的权益，充分保护所要求的数额应当根据其担保财产的担保拍卖价予以判断。
（二）坚持生存利益优先是实现
民法典与破产法理念融贯的基础
在房地产企业重整案件中，消费者物权期待权基于生存权保护，抵押权虽为物权，但目的是保障债权的实现，本质为财产权，权衡两种权利的价值位阶，更应当保护消费者的生存利益。从交易成本支出和交易风险分配的角度分析，抵押权人更有能力控制房企的销售行为，且其实施各种控制行为的成本更为低廉、效果更为直接，故将房企违约（私自收取售房款）的风险分配给抵押权人更符合公平原则。根据《办理执行异议和复议案件解释》第29条，已经设定抵押权的房屋被业主购买，由于涉及个人基本居住权保护问题，抵押权的追及效力应当受到一定限制。作为消费者的购房人购买的房屋用于自住，而且没有其他居住的房屋，抵押权不能追及的原因主要在于生存利益高于财产利益，必须优先维护被执行人及其抚养家属生存权。法律要优先保障生存利益，既包括住宅承租人的居住利益，也包括不动产商业承租人的商业维持利益。
在房地产企业重整案件中，是否重整成功，关系到消费者生存权的实现，也关系到企业的拯救和生存。在重整程序中，尽管并不否认实现存在的担保权的效力，但是基于重整计划的需要，有权要求担保债权人中止担保权的实现。另外，破产案件的办理承担了宏观监管功能，例如，国际货币基金组织在报告中呼吁，要在危机背景下积极为企业提供财政救助，缓解大规模破产的社会价值大于其私人价值。“可持续经营”以及“利益平衡”的“二元论”重整价值理念要求促进债务人获得融资，最大化债务人财产，维持企业“营运价值”；优先保护重整中新资金提供方的权益；对其权利可能因重整融资受到影响的债权人进行适当保护。在利益平衡中应把握好破产法的社会价值和强制性属性，无论法律的效力层级如何，强制性规范都优先于任意性规范，因此，破产法对担保权人设置的权利限制就优先于担保法赋予担保权人的权利。
房地产企业的重整对于消费者购房人的生存权以及困境企业的拯救至关重要，重整融资往往又是房地产企业能否重整成功的关键，因此，对于破产程序启动后债务人企业获得的新债权，应当予以特殊保障，赋予其优先受偿权具有历史发展的必然性和逻辑自洽性，体现了法的公平、效率、利益平衡等基本价值。如果不赋予重整过程中发生的债权相对于其他债权的优先地位，人们就不会愿意与债务人发生经济上的往来，这样就会阻止企业的复兴，从而最终损害债权人利益，因此，对新借款与原有物权担保债权之间的清偿顺位，应当根据借款用途、受益人是谁确定。如果新借款全部或者一部分是用于提升特定担保物的价值，为担保债权人的利益而发生的，遵循“谁受益、谁付费”的公平原则，该项借款或者该部分借款应当优先于该担保债权受偿。
（三）理念融贯下超级优先权模式构造
超级优先权模式的构造要坚持生存利益优先原则，注重可持续经营和利益平衡，借鉴域外经验，即在实体上坚持顺位在先权利的充分保护，在程序上给予利害关系人充分救济。
1.参照购置款抵押超级优先权赋予重整融资债权在民法典体系中的优先顺位
民法典第四百一十六条规定，动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后10日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。有观点认为，民法典购置款抵押超级优先权没有把重整融资债权纳入该优先权对应的主债权，故该制度的适用范围不包括重整融资债权。笔者认为，可以借鉴民法典第四百零四条关于“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”的规定可以类推适用于自专门从事房地产开发的经营者处取得不动产的消费者的观点，坚持生存利益优先，尝试探索拓宽民法典购置款抵押超级优先权这一新规定在实践中的适用空间。
美国法上也有关于购置款超级优先权的规定，《美国统一商法典》第9编赋予购置款权益以优先次序，《统一附条件买卖法》第7条明确赋予不动产附着物上的购置款权益以绝对的优先次序。购置款优先次序规定暗含的政策是“新资金”优先于“旧资金”,因为新资金用于购买财产,而这些财产从来不是最初担保财产的一部分,同时旧资金权益也不计算在内,如此可以提升负债企业的盈利能力。价款超级优先权旨在打破民法典第四百一十四条的清偿顺序，赋予后设立的抵押权优先于先设立的浮动抵押权的效力，从而增强了抵押人的再融资能力，其正当性是不言而喻的。浮动抵押权人虽然不情愿看到购置款抵押权获得超级优先效力，但他的利益并不因此受损。因此，在房地产企业重整续建中，可以对因续建获得添附的部分的债权，参照购置款抵押超级优先权的规定，给予优先于其他担保物权的顺位。只要重整融资专款用于工程续建，则其清偿顺位即优先于其他担保物权。
2.通过清算价值保障原则实现担保物权优先受偿与共益债随时清偿的统一
企业破产法第七十五条关于担保物权人恢复行使担保权、第八十七条给予担保物权人公平补偿、第一百零九条关于担保权人优先受偿以及《破产法解释三》第2条新债权不能优先于此前就债务人特定财产享有担保的债权清偿等规定，都体现了对担保物权的充分保护原则。实践中，该原则主要体现为：厘清有财产担保债权暂停行使的范围；允许债务人提供替代担保与合理补偿；规范担保物变现款的处理规则；合理界定担保债权在中止期间的补偿标准；强化有财产担保债权在重整计划执行中的参与权。
另外，《破产法解释二》第3条第1款规定，债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。因此，担保财产属于破产财产。根据企业破产法第七十五条的规定，重整中应保障重整对于担保物使用的需要。企业破产法第一百一十条规定，物权担保权人就担保物优先受偿后未结清的债权作为普通债权，其放弃优先受偿的，所享有的债权作为普通债权。该规定对担保债权的清偿进行了规定，因此，我国企业破产法的重整程序中只存在担保物权而不存在别除权，和解程序中存在受限制的别除权，只有清算程序中才有完整的别除权。在重整程序中，对企业重整所必须的担保财产，担保债权人优先受偿权中的变现权暂停行使，对非必须的担保财产可继续行使权利。
在重整程序中，担保物权优先受偿与共益债随时清偿的统一具有可行性。一是坚持清算价值保障原则，保障担保物权人利益。清算价值保障原则保障的是进入破产重整的每一组债权人根据破产分配的计划获得的利益最终将高于他们在企业破产清算时所能获得的利益,如果清算价值保障原则不能被满足,重整计划就不能被强制批准。
实践中，往往在重整计划中对模拟清算情况下的清偿比例进行明确，从中可以看出，重整计划中的清偿不会少于清算状态下全体债权人的清偿。以下可视为给予担保权人权利充分保护：替代担保、现金清偿、其他等价财产清偿。二是应通过重整方案的形式，来认定抵押担保财产是否属于营业需要，如属于营业需要，则可对抵押权人的延期清偿进行安排。重整融资债权可根据企业破产法第四十二条的规定，作为共益债务随时清偿。三是实践中可以借鉴“伦敦规则”（已经形成一套成熟的法庭外重组的框架，并被世界银行在全世界范围内推广），发挥政府部门、银行等在推动重整中的作用，引导其与债务人进行谈判，通过庭外重组方式明确抵押权人的让渡、重整融资的性质及清偿等，进而加强庭外重组、预重整与重整程序的衔接，增强重整的拯救功能。
3.采用标准化方法确定重整融资债权优先级
有学者认为，在修订法律层面，破产法需要突破民法上的规定，依照破产法的特别属性，制定债权清偿顺序的特别规则。可借鉴《美国联邦破产法》第364条，确定标准化的债务优先级和金额，规定对重整融资贷款人因其贷款而获得的补偿划分为不同的必要性梯度，进而为重整融资债权人的贷款成本和风险设定明确的界限。在必要时，对重整企业新融资所形成的债权给予更高级别的优先保护，从一般优先权扩展至超级优先权，从优先于无担保债权扩展至优先于既存担保债权，从破产重整中的优先权扩展到程序转换后的退出优先权。另外，应按照正当程序的要求，在他人利益被剥夺时确保其有权知悉理由、陈述意见和申请听审。
具体来说，该模式应体现人民法院在审理重整案件中，债务人在无法获得继续经营借款时，如给予担保权人利益充分保护，则人民法院可依管理人申请，裁定准许继续经营融资债权优于抵押权人的受偿权。另外，人民法院在收到申请后，应当通知相关利害关系人并组织听证，并综合考虑继续经营借款是否有利于全体债权人、继续经营借款的必要性、重整价值等因素，在收到申请之日起一定期限内作出是否准许的裁定。并且规定，相关利害关系人对裁定不服的，可以自裁定书送达之日起一定期限内向受理法院的上一级人民法院申请复议。
来源：本文刊登于《人民司法》2025年第1期，转载自人民司法杂志社微信公众号
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