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嘉乐公司的“金顶广场”是一个典型的商业地产项目，其销售的商品房具有明显的经营性特点，在嘉乐公司进入破产程序以后，商铺买受人的债权清偿顺位，不仅直接关系到每一个商铺债权人的经济利益，也影响到当地社会的稳定和发展。本文将以管理人视角对商铺债权处置进行探讨：
一、商铺债权不具有消费性购房的优先权
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：“《执行异议规定》”）第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
《执行异议规定》明确了消费性购房债权在满足一定的条件时优先于工程价款受偿，赋予其“最高级别”的超级优先权待遇。《执行异议规定》虽然是执行领域的法规，但更为清晰地体现了将消费性购房债权作为“超级优先权”的立法精神，在没有更为明确的法律法规的情况下，能够指导破产管理人及法院在破产案件中理解及适用购房者的优先权的范围界定。因此，嘉乐公司商铺债权不符合上述规定而不应当具有消费性购房的超级优先权。
二、商铺债权不具有物权期待权
《执行异议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保特权等优先权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
该规定是针对一般不动产买受人，买受人包括自然人和法人，房屋包括商铺和二手房，享有的物权期待权能够排除执行的情形。根据最高人民法院（2021）最高法民终600号民事判决书、（2021）最高法民申3575号民事裁定书的裁判要旨： “消费者生存权”最优，工程价款优先受偿权次之，“物权期待权”虽然依法被赋予“物权”名义，但其毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故其虽然优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先受偿权及担保物权，也就是说物权期待权只能排除一般债权的执行，而不能对抗建工优先权和抵押权。很显然，嘉乐公司商铺债权不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，在破产程序中依法不能对抗抵押权，更不能对抗建工债权。
三、司法实践中的观点碰撞
从2013年底开始楼市进入下行通道，在房地产市场开始出现问题楼盘，商品房买卖纠纷、不动产买卖纠纷不断上升，受制于群体和稳定压力，以及各地政府对此类案件的介入程度、干预程度等因素，导致各地法院对消费性购房优先权的认定有着不同的标准。
《中华人民共和国消费者权益保护法》虽未直接明确消费者的定义，但其第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者的消费行为，那么根据这一规定， “消费者”应当是指为满足生活需要而购买、使用商品或接受服务的，由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。最高人民法院于2002年作出《关于建设工程价款优先权问题的批复》（以下简称《建工批复》），其中第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
但是，《建工批复》并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同。2015年5月5日，最高人民法院出台《执行异议规定》，其中第27条规定了“担保权优先权”、第28条规定了“不动产买受人的物权期待权”、第29条规定了“商品房消费者的超级优先权”，司法实务中对27、28、29条的适用顺位又有着不同的理解，特别是对于“担保权优先权”和“不动产买受人的物权期待权”哪个优先适用？“商品房消费者的超级优先权”能否扩大到“一般不动产买受人”？。在这种情形下导致在司法实践中乱象丛生出现很多截然不同的判决，多数法院没有认定一般购房人能够对抗建工优先权和抵押权，但也有部分法院将商铺购房人赋予了超级优先权，甚至在省高院的终审判决中也能见到，例如：安徽宣城中院（2016）皖18民初71号安徽深广建筑安装有限公司与宣城赢东投资有限公司、张永恩破债权确认纠纷，宣城中院一审认为：张永恩作为普通农村居民购买一套面积仅17平方价值的商铺，具有一定的经营属性，但该商铺的价值及其预期经营收益，承载了张永恩及其家人的生存保障功能，该购买行为仍属普通消费者购房范畴。张永恩及其家人对所购商铺以及购房款具有生存利益，在破产债权中应当优先保障，由此确定了张永恩作为商铺购房人的破产优先权地位。
安徽省高院在（2017）皖民终2495号同类型案件中终审认为：对于《建工批复》中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，也无只保护生活消费的限制性解释；况且商铺购房人购买的是面积小价值只有22万，可以认定其功能与主要收益是为了保障与改善家庭生活，仍属生活消费性范畴，由此也确定了其在破产程序中的优先受偿地位。安徽省高院的终审判决对其本省同类型案件的审理有着非常重要的指导作用，导致在安徽省内对消费性购房优先权的认定宽泛化、扩大化，由此也对其他省市法院的判决也有着一定程度的影响。
四、《九民纪要》统一司法裁判观点
2019年9月11日，最高人民法院针对民商事审判中的前沿疑难争议问题，出台了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》），其中针对“消费性购房优先权”统一了裁判观点：实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定进行审理。《九民纪要 》在规定中特别提出，消费性购房优先权是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。《执行异议规定》第28条规定的一般房屋买受人，不适用消费性购房优先权的处置原则。
《九民纪要》出台以后，各级法院对消费性购房优先权的认定基本上统一了裁判尺度，最高人民法院的相关判决书中也对此作了较为详细的裁判说理：最高人民法院在（2020）最高法民终1132号判决书中认为：周清源与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周清源并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。最高人民法院在（2020）最高法民终1203号判决书中也认为：在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案高聪受让的案涉房产为300余平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，高聪亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，由此没有确认其具有消费性购房优先权。
最高人民法院（2017）最高法民申3088号民事裁定书、（2019）最高法民终160号民事判决书、（2020）最高法民终1097号民事判决书、（2021）最高法民申1134号民事判决书、2021）最高法民再189号民事判决书等法律文书中也有上述相同的裁判要旨：商铺购房人只能基于《异议规定》第28条对抗普通债权，不能对抗抵押权和建筑工程优先权，即商铺购房人不具有消费性商品房买受人的超级优先权。
五、商铺债权在破产程序中的处置建议
2022年7月28日中央政治局针对烂尾楼问题提出“保交楼、稳民生”的相关政策，其对象也是针对刚性或者改善性住房的商品房买受人，不包括商铺买受人。但是本案中60余户商铺购房人基于对我国商品房预售制度的信任，投入的数千万巨额资金在破产程序中却作为普通债权受偿，势必会遭到巨大的损失。嘉乐公司60余户购房人的商铺债权如何处置，不仅关系到当地的稳定和发展，更考量着管理人的履职能力和执业水平。经过梳理，管理人发现已出售的房产中有一部分系真实购房户，其中有的已经预告登记，有的没有预告登记，还有一部分是以房抵债和让与担保，管理人认为可以根据具体购房户的不同情形予以不同的清偿处置：
1、赋于预告登记的商铺债权优先受偿地位
2021年1月1日开始，《民法典》正式施行，同日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》这一司法解释也同步施行，以下简称《民法典担保制度解释》，其第52条第2款规定：“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外”。这就是说，首先，在抵押人的破产程序中，抵押权预告登记权利人就抵押财产享有优先受偿权，优先受偿权自预告登记之日起设立。司法解释作此规定的理由是考虑到，在抵押人已经破产的情况下，办理抵押权本登记的条件已经难以成就，不如直接赋予抵押权预告登记的权利人就抵押财产享有优先受偿权。但是，应当将抵押权预告登记权利人的优先受偿权限定在法院“受理破产申请时抵押财产的价值范围”，而不是在抵押权担保范围内优先受偿。由于破产申请到破产清算中间需要经历相当长的时间和程序，包括和解、重整等，只有当法院作出破产宣告后，才进入破产清算程序。此时，抵押财产的价值与法院受理破产申请时的价值相比会发生变化。依据司法解释的本条规定，就抵押权预告登记的权利人而言，即便在破产宣告后进行破产清算中抵押财产的价值增长了，权利人也不能只以受理破产申请时抵押财产的价值范围为标准来确定优先受偿的范围。其次，《民法典担保制度解释》本条第2款规定了一个例外，即抵押预告登记是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记。之所以作此规定，是因为《企业破产法》第31条三项规定：人民法院受理破产申请前一年内，对“没有财产担保的债务提供财产担保的”管理人有权请求人民法院予以撤销，由于《民法典担保制度解释》本条第2款认可了抵押人破产时抵押权预告登记的权利人具有优先受偿权，故此，抵押权预告登记具有了担保功能，应当受到《企业破产法》第31条第（三）项的规范。
最高人民法院第六巡回法庭法官，北京大学法学博士李玉林，在《法律适用》2021年第8期上刊发“《民法典》预告登记制度的司法适用——以效力问题为中心”的文章，认为：预告登记具有破产保护效力，预告登记的权利人在破产程序中仍然有权向破产管理人就预告登记的债权请求继续履行，抵押权预告登记的请求范围以人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内为限。认可预告登记的破产保护效力，实质上赋予了预告登记的请求权具有物权的属性。
（2021）最高法民申6362号《衢州市鑫泰房地产有限公司、中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司等金融借款合同纠纷案》，其判决书也体现了上述裁判要旨：“对在抵押权设立前已经进行了预告登记的权利人而言，未经其同意，抵押权不能在其已经预告登记的土地上设立，预告登记使权利人得以就预告登记的不动产排除在后的物权变动，依法享有相关不动产的优先受偿权。”
2022年11 月四川省高院刘楠副院长在“天府论坛”上发表了题目为“房地产企业破产案件审理应把握的三性”主旨演讲，对于“购房人权利定性和顺位”认为：对于已经办理预告登记的购房人和消费性购房人提出的交付房屋请求权，应当按照《民法典》的相关规定和生存权优先保护的基本法理确定权利的优先性，此类购房人的权利可以对抗承包人就该房屋享有的工程价款优先权和抵押权人的抵押权。如果购房合同因房屋不能交付或者办理登记手续，导致其无法取得房屋所有权，购房人行使合同解除权或者终止购房合同的，由此产生的购房款返还请求权，也应当优先于工程价款优先权和抵押权，购房人的损害赔偿请求权作为普通债权清偿。据此可以看出已办理预告登记的购房人，不区分购房主体，不区分房屋属性，与消费性购房人具有同等的超级优先权地位。
2、以房抵债和让与担保按普通债权进行受偿
“以房抵债”和“让与担保”的债权人均非真实的购房者，基于公平清偿原则，原则上对此类债权人要求办理权证的主张均不予支持。如果是履行期限届满后达成的 “以房抵债”，在无其他无效事由的情况下，抵债协议（房屋买卖合同）应为有效，但其不具有特定优先权，债权人可选择按旧债法律关系申报债权，也可选择按房屋买卖合同解除的损失赔偿责任申报债权。如果是“让与担保”，备案登记并不具有法定的公示公信效力，参照《九民纪要》精神，如已完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，则债权人对该房屋享有优先受偿权，否则，应按实际的担保法律关系进行认定合同的性质和效力。
最高人民法院在（2020）最高法民申1408号“荣旭升、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷案”中判决认为：本案的基础法律关系为借款合同关系，双方签订《商品房买卖合同（预售）》是为了实现以物抵债的交易目的。虽然合同中明确约定了房产的房号,但签订合同之时涉案房屋并未建设完成，双方并未办理房屋产权过户手续，荣旭升在破产程序中向管理人提出就该房屋优先受偿的诉求，其本质系个别清偿，结合其资金出借人身份及案涉抵债房屋的数量，判决认为其不具有优先受偿权，只能作为普通债权清偿。
最高人民法院在（2020）最高法民申2256号、（2020）最高法民申2681号、（2020）最高法民申3890号判决书均持上述观点。四川省高院刘楠副院长在2022年11月天府论坛中的主旨演讲也是这种观点。
3、没有预告登记的真实购房户交由债权人会议决定
对于真实购房户中没有预告登记的真实购房户，其请求交付房屋的权利，因无法律关于其权利优先的明确规定，所以不得对抗工程价款优先权和抵押权。因房屋不能交付或者办理登记手续，导致其无法取得房屋所有权，购房人行使合同解除权或者终止购房合同的，由此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权原则上应当作为普通债权清偿。但是，考虑到嘉乐金顶广场项目已出售的房屋均未达到竣工验收交付的标准，收回的房产再次出售也较为困难，复工续建可能产生的共益债务较大，综合考虑购房者利益的保障与债务人财产价值的最大化，管理人可以在财产管理方案中予以重点披露释明，即在购房人按比例承担复工续建产生的共益债务的前提下，继续按照原合同价款购买标的房产，管理人配合完成过户登记手续，并交由债权人会议表决。这一方式，体现了全体债权人意思自治原则，兼顾了破产程序的进展以及购房人的利益，亦降低了交易的成本，债权人会议集体意思自治的清偿方案，不会给法院和管理人履职造成不利影响，也不易发生维稳压力。如果该方案债权人会议没有通过，则没有预告登记的真实购房户其商铺债权只能依法按普通债权进行受偿。
注释：
1、刘楠：《房地产企业破产案件审理应把握的三性》，2022年11 月“天府论坛”
2、李玉林：《民法典预告登记制度的司法适用——以效力问题为中心》，《法律适用》2021年第8期
3、王攀，《重整程序中非消费型不动产买受人的权利实现》，破产池语微信公众号
4、庄加园，《预告登记的破产保护效力》，《南京大学学报》2015年第2期
来源：“破产法维律”微信公众号，转载自“一起申报”微信公众号
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