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本文作者：陈俊毅
在破产企业不动产交付工作中，
如何解决“腾退”疑难问题？
企业进入破产程序，不动产依法应被接收和处置，然而在交付工作中却遭遇“腾退难”。目前关于破产企业不动产交付工作没有明确的法律规定。遇到“腾退难”时，一般是由破产企业管理人通过诉讼程序来解决，经一审、二审，再进入强制执行程序，耗时长，严重影响破产程序的结案时间。显然，破产企业不动产在接收特别是变现之后履行交付是一项烦琐、复杂的工作。在此笔者浅议所经历的几个破产企业不动产接收和交付过程中所遇到的“腾退”疑难问题的处理办法，以供探讨。
案例一：黄石某起重机械总厂不动产交付案
2008年4月16日，黄石某起重机械总厂（以下简称“起重厂”）经法院宣告破产。2008年4月28日，起重厂管理人向该厂一处房地产承租人邓某下达书面通知，要求解除起重厂与其签订的房地产租赁合同。
2008年5月7日，承租人邓某向管理人提出异议，一是要求管理人明确租赁合同解除后给承租人造成资产损失8361453元、预期可得到利益的损失8208万元（合同未到期6年时间）、无形资产损失30万元、对合同相对人应承担的100万元损失、由于解除合同造成产品成为废品的损失700万元；二是要求管理人对上述损失列为公益债务，并提供担保；三是如果管理人不能满足上述2个诉求，承租人则享有拒绝执行腾退的权利及不缴纳租金的权利。
经管理人核查，起重厂2005年与邓某签订《租赁合同》，合同约定起重厂将位于某市占地面积7869.1平方米土地使用权及一栋二层职工宿舍楼（约740平方米）出租给邓某。租赁期限从2006年2月1日起至2014年1月31日止。租金为5万元/年。同时约定承租人可以对房屋进行装修，在空地上可以建设。但租赁期满起重厂不续租时则应当在期满前3个月内通知承租人腾退。期满后5日之内承租人自行清场，恢复原状。
管理人认为企业破产清算与承租人提前解除合同有法可依，但租赁合同未到期，承租人存在潜在的损失。
随后管理人在委托拍卖机构对该资产拍卖时赋予了承租人优先购买权，并在拍卖公告中明确，买受人继续履行起重厂与承租人签订的租赁合同。合同到期后由买受人与承租人办理拍卖标的交付手续。但在管理人组织三次拍卖和一次变卖过程中，承租人未参与竞买，并拒绝与买受人签订《租赁合同》，也不交付所承租的房地产。
2009年7月21日，承租人邓某向法院提起诉讼，请求法院确认管理人与买受人签订房地产转让协议无效，同时确认管理人侵犯了承租人同等条件下享有的优先购买权。本案经一审、二审和不断信访，直至2011年12月才完成交付。其间该不动产所在辖区政府也多次协调买受人与承租人的交付纠纷。管理人被承租人因“腾退”问题前后拖延 4 年时间才结案。
案例二：黄石某投资管理有限公司“孝德广场”商铺腾退案
黄石某投资管理有限公司向法院申请破产，2018年9月法院裁定受理了该企业破产申请，同时指定了管理人。管理人随即接管了该企业。由于该企业法人代表涉及刑事犯罪，因此在破产清算过程中涉及刑事追赃和破产清算问题。
在企业法人代表被司法机关控制之后，一些受害人围堵该投资公司名下“孝德广场”，造成大量商铺承租人无法经营，使得“孝德广场”关闭。
管理人两年之后接管了27000余平方米“孝德广场”共涉1083个商铺，此时管理人面临商铺腾退困境。
经管理人团队商议，鉴于商铺租赁合同已无法履行，首先管理人通过当地媒体并在“孝德广场”发布腾退公告，要求承租人持有效证件在规定时间内到管理人处申请取回所承租商铺内的物品，逾期未取回的物品由管理人在辖区社区工作人员监督下进行登记造册，对上述物品进行评估拍卖并将拍卖款予以提存。历时一个月，管理人顺利完成了商铺的全部腾退工作。
案例三：黄石某铜业有限责任公司职工占用房屋腾退案
黄石某铜业有限责任公司（以下简称“某铜业公司”）是因2004年政策性破产，随后由国有企业控股，职工持股而改制成立的股份制企业，由于市场不景气及环境污染问题，2009年之后停产。2018年法院宣告该公司破产。由于在停产期间大量的闲置厂房被职工侵占，加之无人管理，占用房屋职工随意在厂区搭建厨房和厕所。2019年某铜业公司资产拍卖后面临厂房交付难题。
针对该破产企业系国有企业经改制而成立的股份企业及占用厂区房屋者均为原破产企业职工的特殊情况，管理人采取了以下措施：一是发布腾退公告，核查占用房屋职工的详细情况；二是管理人主动对接职工并了解他们的诉求；三是管理人主动跟某铜业公司辖区政府负责信访的领导汇报关于管理人腾退工作的方案；四是请求政府参与，请求街办、社区介入腾退工作并给予必要的申请廉租房相关政策支持。
鉴于该公司系2004年政策性破产后由国有企业控股而成立的改制企业，现又进入破产清算程序，属于特殊情况，部分职工占用房屋系历史遗留问题。政府认为从维稳角度出发，管理人应慎重处理这部分房屋的腾退与买受人交付工作，同时破产案件承办法官也不建议管理人通过诉讼程序来处理职工占用腾退问题。
随后在辖区政府的支持下成立了由管理人团队负责人担任组长的“某铜业公司”职工占用房屋腾退工作专班。专班成员包括当地街道办、社区主要负责人，破产企业职工和工会代表，破产企业控股单位代表，买受人代表。政府平安建设办公室负责人为工作专班协调人，腾退所需费用由管理人负责筹措并提交债权人会议审议。从专班成立到共涉32户职工主动提出腾退申请，历时8个月，基本完成了该破产企业整体资产交付工作。
通过上述三个“腾退”案件，笔者认为在破产企业资产接管和资产处置过程中，不动产交付工作的腾退都有一个共同问题：占用者不会轻易与资产接管人办理交付手续，同时不动产占用者也存在不同的诉求。为此管理人在资产拍卖后办理交付时应当提前了解腾退可能存在的瑕疵，利用府院联动机制针对性地采取不同措施，才能减少诉累、节约破产结案时间。
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