{{ date }}
{{ date }}
本文将刊登于《人民司法》2026年第19期
文 / 李曙光
作者系天津大学法学院院长、中国政法大学钱端升讲座教授
目次
一、明晣了案件管辖法院与管理人指定原则
二、明确了购房人权利保护及债权处理规则
三、明确了债务人财产权属认定的法律依据
四、明确了续建与融资保障规则
2025年12月末，最高人民法院在京召开审理房地产开发企业破产案件座谈会，笔者有幸受邀参加了此次座谈会。这是一次非常重要的会议。时隔8个月，2026年9月6日，最高人民法院发布了《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称《纪要》）。这是一份在司法保障我国房地产行业健康发展方面具有基础性与奠基性意义的司法文件。可以说，市场对这份司法文件盼望已久，其出台恰逢其时。
由于伴随中国经济高质量发展与结构调整，我国陆续有一批房地产开发企业进入破产程序，但审判实践中，因为房地产开发企业破产涉及的法律关系错综复杂，涉稳风险突出、事关群众切身利益，一些难点问题的处理在法律上又无明确依据，司法实务中亟需就房地产开发企业破产案件审理中的主要问题取得一致意见，统一房地产开发企业破产案件中的法律适用问题，稳妥有序处置房地产项目债务风险，促进房地产市场平稳健康发展，依法保障各方主体合法权益，为加快构建房地产发展新模式提供有力司法保障。
《纪要》分8个部分、共36条，其通篇都贯穿坚持党的绝对领导、以人民为中心、系统观念和市场化法治化等基本原则，充分发挥破产制度优胜劣汰、优化资源配置等功能，有效防范道德风险，稳定市场主体预期，坚定社会投资者信心，服务构建高水平社会主义市场经济体制。
《纪要》有许多政策亮点与制度创新，主要表现在房地产开发企业破产案件管辖法院确定、购房人权利保护、债务人财产认定与续建及融资保障等方面。
一、明晣了案件管辖法院与管理人指定原则
房地产开发企业一个重要特征是多以集团企业为组织形式，下属许多项目公司。其重大经营决策在集团，但主要财产一般为开发项目，开发项目又分散在各地，日常经营主要围绕项目建设、施工、融资、预售等具体活动展开，其决策机构所在地与开发项目所在地有所分离，因此，房地产开发企业破产案件由何地何级别法院管辖是个争议点。为此，《纪要》明确，原则上以其开发项目所在地确定破产管辖法院。房地产开发企业的项目分散在同一设区市不同县域的，由该设区市中级人民法院管辖；分散在同一省内不同设区市的，由高级人民法院指定其中一家中级人民法院管辖；项目跨省级行政区域的，报请最高人民法院指定管辖。房地产总部企业破产的，一般应当以其注册地为住所地确定破产管辖法院。
对关联企业破产，《纪要》规定，人民法院应当以对关联企业成员的破产原因进行单独判断并适用单个破产程序为基本原则，不得仅以资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职等为由适用实质合并，防止优质项目公司被集团债务拖累；确有法人人格高度混同、区分财产成本过高、严重损害公平清偿的，仍应依法实质合并审理。
关于管理人指定。由于房地产开发商破产处置专业性市场性较强，因此，专业的管理人介入非常重要。为此，《纪要》规定，人民法院在指定管理人时，一般应当通过竞争方式依法选定，也可以基于分级管理，在能够胜任案件办理的管理人中随机指定。管理人团队中应当注意吸收具备房地产开发、建设工程等相关领域专业知识和实务经验的人员。
二、明确了购房人权利保护及债权处理规则
司法实践中，房地产开发企业破产的一个重要特征是其权利主体非常多元，涉及基础民生与群体利益，风险外溢性强，特别是购房人性质复杂、较难在法律上定义，其权利平等保护难度较大。
针对这些实务难点，《纪要》依法统筹保护好职工、购房人、征收拆迁安置户、承建商、供货商、金融机构债权人等各方群体利益和合法权益，重点明确了如何保护购房人的合法权益。
在具体规则上，《纪要》对购房人中的消费性购房人、预告登记买受人、已交付占有房屋的购房人等的权利保护作了清晰界分。强调管理人对购房合同的选择履行权。消费性购房人的房屋买卖合同原则上继续履行，权利顺位严格依照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《批复》）确定，征收拆迁安置户通过产权调换取得的房屋参照同类标准保护。对已办理预告登记的购房人，管理人不能以未付清全部价款为由主张解除合同。《纪要》规定，人民法院应当结合是否存在交付钥匙、办理物业入住手续以及实际管理、控制等事实支配行为，综合判断购房人是否实际占有房屋。
房地产开发企业破产的另一个难点是，其债权与合同表现形式也较复杂，对此，《纪要》对以房抵偿普通金钱债权的处理、以房抵偿优先债权的处理、一房数卖购房合同的处理等分别作了细致规定。《纪要》对交付房屋和办证、商品房担保贷款合同的处理等也分别作了规定。
三、明确了债务人财产权属认定的法律依据
房地产开发商的破产，如何认定债务人财产？在过往的司法实践中，最高人民法院曾经出台过一些司法政策，但这些政策有些已经过时，有些被新的法律覆盖。为此，《纪要》明确债务人财产权属认定应当根据民法典、企业破产法及相关司法解释规定予以确定。人民法院认定债务人财产，应当根据企业破产法第三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第1条、第2条等规定进行判断。
对刑民交叉的处理，《纪要》规定，赃款赃物能够与合法财产区分的，不作为破产财产，受害人在刑事程序中受偿，发还不足部分按普通债权在破产程序中受偿；无法区分的，按刑事裁判确定的损失作为普通债权统一受偿；因合法经营形成的债权符合受理条件的应当及时受理，避免程序长期停滞。保全措施按企业破产法第十九条及时解除、移交管理人接管。
关于“三代”协议的效力问题。《纪要》规定，破产受理前因保交楼、保交房需要，经地方政府协调签订的代管、代持、代建协议，管理人不得随意解除，债权人请求撤销或者确认无效的，不予支持。
四、明确了续建与融资保障规则
房企破产处置能否化债化险、阻止风险传导和外溢，关键在于能否盘活现有项目，以及续建资金的供给和保障，《纪要》对此作了具体规定。
首先是房地产项目的续建。《纪要》规定，破产申请受理前项目已经停工的，人民法院应当监督指导管理人对已完工的工程量进行现场勘查、及时封存相关施工资料，以便确定复工续建之前的工程价款金额。
其次是明确续建融资规则。这一规则体现的是给新融资以激励，给旧债务以边界的思路。法院受理案件后，对企业为续建的对外借款，经债权人会议表决通过或法院许可后实施，续建融资债权一般按共益债务清偿；项目受理前已设定抵押的，续建融资债权在续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款债权；经与建设工程价款优先权人、抵押权人协商一致，还可以优先于受理前的工程价款债权或抵押债权受偿。与之相配套，原施工单位同意继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款为共益债务随时清偿；拒不复工、拒不移交施工资料的，法院可以依管理人的申请采取强制移交等措施。抵押权优先范围也有所限定，即以破产受理时已完工部分的价值为限，续建增值部分依次清偿续建工程价款和续建融资。新增投入产生的增值归续建投入方所有，原抵押权人没有损失，新资金有明确的回报，续建才有保障。
《纪要》还在房企破产财产处置端提出了整体处置的思路。强调破产财产处置坚持价值最大化原则，一般优先采用项目整体出售的方式，变现以拍卖为原则，债权人会议另有决议的除外；整体出售的，破产程序中继续履行的购房合同和土地出让金等相关公共费用债务一并转让，由受让人继续向购房人履行交付、办证等义务。将项目作为一个整体盘活，而不是拆散贱卖，这是防止停工资产在清算过程中不断贬值的一种现实选择。
总之，《纪要》的出台具有重大的司法指导价值与现实意义，我们相信，随着《纪要》的落地实施，它一定会在房地产开发企业破产处置中，起到统一裁判尺度、化解外溢风险、稳住市场信心、促进房地产业更好更健康发展的法治稳定器作用。
来源：《人民司法》2026年第19期
声明:本网站仅为提供信息之目的，不代表本网站的法律意见或对法律的解读，任何仅仅依照本网站文章的全部或者部分内容而做出的作为或不作为决定及因此造成的后果由行为人自行负责，如果您需要法律意见或其他专家意见，应当向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。
