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作者 | 郭泽喆
厦门破产法庭四级高级法官
来源 | 作者授权《破产法实务》推送，原文刊载于《海峡法学》2026年第4期
摘要:破产房企以房抵债是一种特殊的清偿型以物抵债，由三项各自独立又相互关联的契约构成，分别是作为权利基础的旧债、转换清偿模式的新债以及呈现购房表征的联立债。以房抵债是否具有优先性，是房企破产衍生诉讼的多发争议，其中又以是否成立商品房消费者“超级优先权”之分歧尤甚。此类案件的理论追溯和法律适用应当围绕以房抵债的行为结构展开，破产无效行为和可撤销行为规则、以物抵债规则、商品房消费者特殊保护规则是其核心内容。据此构建“效力审查—属性识别”司法审查路径，递进式识别破产房企以房抵债的优先权属性，最终对其是否成立商品房消费者“超级优先权”作出判断。除非破产房企以房抵债符合法定要件构成商品房消费者“超级优先权”，否则其在破产程序中将面临无法以房受偿的结局。
关键词:破产债权 优先权 房地产开发企业 清偿型以物抵债 商品房消费者 “超级优先权”
近年来我国房地产市场深度调整，房地产开发企业破产激增，实践中破产房企以房抵债纠纷显著增加，抵债房产的归属往往成为案件焦点，其中以房抵债债权人主张成106立商品房消费者“超级优先权”所引发的分歧尤甚。笔者所在地区法院曾审结一起案件：房地产开发企业A公司以其开发建设的已获预售许可的项目中一套房产作价744万元，代其法定代表人陈某及股东B公司清偿对王某所负债务。后王某将该房产作价687万元抵债给其债权人吴某甲，吴某甲指定其女吴某乙为房产受让人。同日，吴某乙与A公司就该房产签订《商品房认购协议书》，A公司出具确认收到全款的收据。此后，吴某乙又与徐某签订《楼花转让合同》以700万元转售该房产，后因房产被查封双方解除合同，吴某乙收回房产后将其出租。2023年2月，法院裁定受理A公司的破产清算申请。管理人起诉吴某乙主张解除《商品房认购协议书》并返还抵债房产。吴某乙则反诉主张其属于商品房消费者而享有“超级优先权”，要求履行合同过户抵债房产。至该案起诉时，抵债房产登记在A公司名下，其上附着建设工程价款优先受偿权和抵押权；吴某甲名下拥有多套当地住宅房产；管理人向公安机关控告陈某等人职务侵占罪，但未获立案侦查。该案是较为典型的破产房企以房抵债纠纷，通常此类案件的争议焦点为：破产房企以房抵债行为是否有效；债权人是否可认定为商品房消费者，从而享有“超级优先权”；管理人是否有权终止以房抵债，将抵债房产纳入破产财产处置分配。本文将以该案为引子，探讨破产房企以房抵债能否成立商品房消费者“超级优先权”，以期抛砖引玉，促进类案研究。
一、 破产房企以房抵债的合同构成
破产房企以房抵债可解构为既各自独立又相互关联的若干民事法律行为，其本质为三层嵌套的合同链条。
（一）作为权利基础的旧债
原始之债，也即旧债，其亟待清偿，是破产房企以房抵债的行为动因，也是债权人主张受领抵债房产的权利基础。旧债通常为破产房企自身债务，有时是房企关联主体、“连环债”债权人等第三方所负债务，房企基于特定原因代为清偿。旧债的种类以借款合同、建设工程合同、货品购销合同等商业合同之债为常见，一般是房地产开发企业日常经营中形成的金钱之债，因现金流紧张而无法按时清偿。围绕旧债产生的争议主要有：债务的真实性、合法性；以房产抵顶房企自身债务是否构成偏颇清偿；代偿他人之债是否属于抽逃房企资产，从而损害房企利益。
（二）转换清偿模式的新债
抵债合意，也即新债，是债权人与房地产开发企业达成的，以后者开发建设的新建商品房为对价，抵偿亟待清偿的旧债之合同。此种合同的显著特征是包含作价规则，当107事人需明确约定房产折价偿债的金额，由此旧债完成“金钱→房产”的清偿形态转换。有时新债还改变给付受领主体，例如上文案例中的新债便约定抵债房产过户至债权人指定人员名下。当事人订立新债的核心目的，系通过转换旧债清偿方式，将普通金钱债权转化为以物抵债之债，以此防范、化解债权无法受偿的风险。当破产房企存在多个债权时，其他债权因此发生实质上的清偿劣后。在房企破产程序中围绕新债产生的争议主要有：房企对抵债房产的处分是否符合法律规定，是否构成偏颇清偿或欺诈转让；抵债房产的作价是否公允，是否存在利益输送。
（三）呈现购房表征的联立债
为履行新债，完成抵债房产的给付，债权人与房地产开发企业就用于抵债的新建商品房签订销售合同、预售合同、认购协议等具有商品房买卖合同性质的协议，此种抵债房产买卖合同与新债具有联立关系，此时购房价款的金钱给付虽未实际发生，破产房企仍向抵债房产受领主体开具收款收据或销售发票，有的还向主管部门申请将抵债房产买卖合同登记备案，抵债房产受领主体具有支付全款的商品房消费行为外观。实践中，因抵债房产上存在查封、抵押或其他合同备案，多存在难以完成过户的情形。少数情况下，抵债房产产权“干净”而完成过户。在房企破产程序中围绕联立债产生的争议主要有：收据、发票、网签备案等商品房买卖要素是否齐备；抵顶旧债是否可视同支付全部购房价款；抵债房产占有使用情况、债权人名下不动产情况等与商品房消费行为关联特征是否存在；抵债房产的规划用途或实际用途是否为住宅；抵债房产未及时过户，债权人是否存在过错。
（四）嵌套合同的内在关联
按照结构主义倡导的整体性思维，对破产房企以房抵债三层嵌套的合同关系加以考察后发现：旧债具有恒常性，其不因新债缔结而消灭或变更，在清偿完毕前保持原有性质及状态；新债有独立性，系新缔结的合同，其合同目的具有清偿旧债（债务人立场）与取得抵债房产（债权人立场）的双重面相；联立债与新债合同目的部分重叠，是新债履行之手段和结果。前述合同链条是一个有机整体，存在内部联系和外部制约，旧债、新债、联立债各自状态变化而牵连形成的各异排列组合结果，使得以房抵债目的实现存在不确定性。首先，旧债是基础，若其存在效力缺陷、权利义务终止，则新债丧失权利来源，联立债也无履行的必要，债权人自然无法取得优位权利。其次，新债须合法，其核心在于破产房企对抵债房产是否具有处分权，以及行使处分权是否符合法律规定。若无权处分或处分权受限，则不能达到让渡房产、消灭旧债的目的，债权人取得优位权利也无从谈起。再者，联立债是手段，其形式上为独立的房屋买卖合同，但本质功能是完成抵债房产的交付和权属转移，对新债而言具有工具和手段属性，其命运与新债紧密相连。
二、 破产房企以房抵债的以物抵债类型及优先属性争议
破产房企以房抵债是以物抵债的特殊形态，其在分类上归入清偿型的纯正以房抵债，受到以物抵债一般规则的调整和约束。学理上和实践中，对破产房企以房抵债是否具备优先受偿可能性，乃至可能获得“超级优先”，分歧较大，聚讼不已。
（一）以物抵债的一般规则
早在2012年，以物抵债就是实践中的焦点问题。参照大陆法系代物清偿的概念和学理基础，有观点认为以物抵债属要物合同，未履行不生效。2014年，又有学者提出，履行期限届满前的以物抵债系担保与抵债之复合，具有“附条件代物清偿的合意”。此后，2015年最高人民法院先后在司法解释和内部规范性文件（含征求意见稿）中对此观点予以纠正，履行期限届满前的以物抵债仅有担保功能，而无清偿效果。2017年“通州建某集团合同案”重申了以物抵债的替代清偿功能，并指出以物抵债具有诺成性，因此产生的新债与旧债“衔接并存”。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民纪要》）第44条和第45条沿袭了以物抵债的诺成性及新债清偿观点，并以履行期限届满为时间节点，区分了清偿型以物抵债与担保型以物抵债。《民法典》实施后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则解释》）第27条和第28条继受了《九民纪要》对以物抵债的基本立场，并进一步完善担保型以物抵债规则，同时明确不发生物权变动和对抗善意第三人效力的前提下不再禁止以物抵债的司法确认和司法调解。至此，我国以司法解释的规范形式确立了以物抵债的完整规则体系。
（二）破产房企以房抵债的以物抵债类型
当前实定法下，以房抵债可区分为担保型的不真正以房抵债和清偿型的纯正以房抵债。本文所称的破产房企以房抵债，其抵债合意于旧债履行期届满后达成，且不具有担保功能，故属于清偿型的纯正以房抵债。此外，破产房企以房抵债是房地产开发企业用其开发建设的新建商品房抵偿债务的行为，在债务主体、抵债房产属性以及行为发生情境等方面与普通以房抵债存在差异，是一种特殊的以房抵债。根据《民法典合同编通则解释》第27条的规定，若破产房企以房抵债之新债得到履行则旧债消灭，若新债未履行则债权人可以选择请求履行新债或旧债。人民法院可对新债进行司法确认或司法调解，但相关文书不发生变动抵债房产权属或对抗善意第三人的效力。破产房企无权处分抵债房产，不影响作为新债的抵债合意效力；破产房企因此构成根本违约的，债权人可解除新债并主张违约责任，但不可个别清偿，而应向管理人申报债权后依破产法规定公平清偿。
（三）破产房企以房抵债的优先属性争议
以房抵债是实现债权退而求其次的方式，以此提高受偿可能性是主要目的，此类债权人是否有居住权和生存权受损害之虞，存在较大争议。有观点认为破产房企以房抵债目的在于督促履行并消灭旧债，其债权本质仍为原始金钱之债，并未承载居住权和生存权价值；因其本质为普通债权，法理上本就不具有优位于其他债权的可能性，更无需探讨其是否成立商品房消费者“超级优先权”问题。也有学者认为，“以房抵债交易中只是将房屋出卖的对价从金钱变为债权，买受人通过债权冲抵房款，不应轻易否定其权利”。2025年7月24日施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《执行异议之诉解释》）持后一种立场，不但认可以房抵债合法性，还赋予以房抵债优先性，由此进一步发展和完善了以房抵债规则。该司法解释第15条规定符合条件的普通以房抵债可以排除一般金钱债权的强制执行，第17条规定抵顶之债为工程债务的特殊以房抵债在特定条件下可以排除抵押权和一般金钱债权的强制执行。此两条规范意义重大，在对以房抵债进行一般和特殊分类的基础上，旨在赋予普通以房抵债优于一般金钱债权的清偿顺位，以及赋予工程债务以房抵债优于抵押权的清偿顺位，从而明确其和与之具有竞争关系的其他权利之间的效力强弱，实则承认特定条件下以房抵债债权人对抵债房产享有居住权和生存权而应优先保护。作为程序法中的实体规则，执行异议及执行异议之诉规范中常见利益衡量条款，以解决冲突的异质权利的司法保护顺位，此类规范也是破产程序中确定债权清偿顺位的参考。《执行异议之诉解释》第15条、第17条为今后破产程序中人民法院和管理人审查认定以房抵债债权提供了标准，也将平息围绕普通以房抵债、工程债权以房抵债的清偿顺位而产生的分歧。
三、商品房消费者“超级优先权”形成机理、规则演化及法律属性
商品房消费者“超级优先权”是我国特有的“基于法政策的特殊债权”，相关规则经历了适用范围从审判到执行再到综合、适用条件由原则化到具体化再到精细化的演变过程。
（一）商品房消费者“超级优先权”的形成机理
房地产是资金密集型行业，我国引入商品房预售制度的初衷是解决行业资金紧缺的问题，预售所得购房款是房地产项目开发的重要资金来源。根据配套金融信贷政策，通常购房款中的70%便足够偿还已售房产上附着的房地产开发抵押贷款。然而，在行业监管失灵、不动产登记缺位、公司有限责任漏洞等因素共同作用下，房企带押出售、一房多卖、卷款烂尾等道德风险频发，房企债权人因此利益受损并产生冲突。债权冲突中，建设工程债权和抵押债权拥有法定优先受偿机会，而已付全款的购房人却仅是普通债权人，容易陷入钱房两失的境地。由此导致实定法围绕预售房产所搭建的买卖合同、抵押借贷、建工债权的受偿规则体系的“风险负担分配功能”几近消解，商品房交易链条上利益明显失衡。在此情形下，审判机关重新审视和充分尊重我国民众关于住宅是居住权、生存权的物质载体以及居住权、生存权属于优位权利的社会观念和价值共识，对商品房交易链条上诸项权利重新进行利益衡量，通过制定司法解释和司法政策的方式，规定“因家庭居住生活需要且遵循市场经营秩序而购房的商品房消费者，可以对抗房地产开发环节中商业利益的执行”，对强势市场主体课以“牺牲责任”实现私法的“第2.5次分配”，通过符合我国社会客观存在的基本共识的“异质利益衡量”，认定处于弱势的商品房消费者享有的购房债权获得优先清偿资格，此“权利补丁”谓之商品房消费者“超级优先权”。
（二）商品房消费者“超级优先权”的规则演化
商品房消费者优先权规则肇始于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第2条规定，后经《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第15条第3项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，后经法释〔2020〕21号修正）第17条形塑为具体的执行权利，此后又通过《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，后经法释〔2020〕21号修正，以下简称《执行异议复议规定》）第29条、《九民纪要》第125条、126条完善行权规则，终经《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《批复》）确立商品房消费者“房屋交付请求权”“价款返还请求权”的“超级优先”效力，在此基础上2025年7月24日施行的《执行异议之诉解释》第11条、第12条又进行了细化规定。鉴于破产法的基本原则之一是尊重非破产法，破产程序在实施过程中须遵循实体法的基本原则和具体规定，前述《批复》和《执行异议之诉解释》有关规定应当作为房企破产程序中认定以房抵债债权是否具有商品房消费者“超级优先权”的依据。
2025年9月《中华人民共和国企业破产法（修订草案）》完善了债务人财产处置及破产财产分配有关制度，于第162条第1款第2项规定“消费者维持生活需要的商品或者服务债权”，位列破产财产的第二清偿顺位。笔者认为，《批复》及《执行异议之诉解释》规定的商品房消费者房屋交付请求权和价款返还请求权理应属于该条规定的债权范畴，优先于除人身损害赔偿债权以外的其他破产债权。这是对商品房消费者“超级优先权”在立法层面以及在破产场域的重要确认，但较为遗憾的是这一确认是间接、概括的，而非以特定概念的形式直接入法，后续司法实践中仍需与现行司法解释进行磨合与衔接。
（三）商品房消费者“超级优先权”的法律属性
作为司法解释形态的商品房消费者“超级优先权”催生于中央“保交楼”政策目标，是在房地产下行周期中国家对特定社会现实及有关矛盾纠纷的因应之策。有学者认为，在法理逻辑上事实物权、物权期待权、中间型权利等民法学说概念，均无法单独对商品房消费者“超级优先权”进行有效解释。商品房消费者“超级优先权”等此类优先权，其名称只是对其权利顺位受到优待这一法律效果的描述，并不改变其债权本质。也有折中观点认为，“不动产买卖中物权变动是一个动态过程的实质，在纯粹债权与完整物权之间，存在一个值得特殊保护的‘中间状态’”。虽然不同学说的切入视角与理论建构各有侧重，但均承认购房人并非在任何时候都享有优越地位，仅在满足购房债权承载居住权与生存权利益这一特定条件时，才被视为“商品房消费者”而赋予权利优位，否则不受此种倾斜保护。结合《批复》第2条与《执行异议之诉解释》第11条的规定，商品房消费者对房屋交付请求权的“超级优先”效力，其核心要件为“查封前签订合法有效买卖合同”、“以居住为目的（满足家庭居住需要）”以及“支付全部价款（或一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款）”。若不满足构成要件，则以房抵债将在房企破产程序中被认定为次级优先权，甚至跌落为普通债权，因而前述规则成为破产房企以房抵债优先权争议中极为重要且最具争议的法律规范。
除列于受偿位序顶端的商品房消费者“超级优先权”外，《执行异议复议规定》第28条确立了一般不动产买受人权利优先于普通金钱债权的规则，《执行异议之诉解释》第14条对此予以继受的基础上，还于第15条新设普通以房抵债优先权。普通以房抵债优先权与一般不动产买受人优先权处于同一权利位序，均优先于一般金钱债权且同为四要件构成，其中第三、第四要件完全相同，第一要件均为合同有效意涵，第二要件均为价款给付意涵。可见，此两类优先权法理逻辑实质相同，普通以房抵债优先权是一般不动产买受人优先权在以物抵债情境下的特殊表现形式。鉴于《执行异议之诉解释》已将普通以房抵债优先权法定化，故在破产房企以房抵债中无需再比照一般不动产买受人优先权规则以确定其是否优先于一般金钱债权。同理，由于《执行异议之诉解释》第17条已明确规定抵顶之债为工程债务的特殊以房抵债在特定条件下可以排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，故若破产房企以房抵债之旧债为工程债务，则可直接审查其是否符合《执行异议之诉解释》第17条规定的构成要件，从而判断其是否优先于抵押权和一般金钱债权。
四、 破产房企以房抵债具备成立商品房消费者“超级优先权”之可能性
《执行异议之诉解释》第15条、第17条确立了两类具有优先性质的以房抵债，但其权利位序仍劣后于商品房消费者“超级优先权”，故虽平息了司法实践中有关以房抵债能否具有优先属性的争议，但对以房抵债能否获得“超级优先权”问题仍未触及，有进一步讨论的必要。笔者认为，以房抵债并非与“超级优先权”天然绝缘，房企以房抵债与新建商品房交易具有同质性，在符合法定要件时可以成立商品房消费者“超级优先权”。
（一）履行标的并非金钱旧债
按照本文对破产房企以房抵债的概念框定，以及根据我国现行法律及司法解释的规定，破产房企以房抵债属于清偿型以物抵债，系新债清偿，而非旧债更新。旧债并不变更或消灭，而与新债并存，债权人可以择一履行。债权人主张过户抵债房产，表征为请求履行联立债，实质为请求履行新债，唯独不是请求履行旧债，故认为债权人享有的仍是金钱旧债之观点有待商榷。正如有的学者指出，认为以房抵债债权本质仍为原始金钱之债的观点，“其实是混淆了认定是否构成支付购房款和是否构成商品房消费者的标准”，不能因债权人与房企存在借贷等原始债权债务关系就认为不能通过以物抵债方式实现对购房款的支付。
（二）合同性质可为双务有偿
《民法典合同编通则解释》实施后，对清偿型以物抵债的合同性、独立性、诺成性争论尘埃落定，但对其属于单务无偿还是双务有偿仍存争议。如前所述，有观点认为其属单务无偿，但也有论者认为其“单务”不具有绝对性。双务有偿说则认为，“期后以房屋抵债协议是有偿、交换性的合同”，属于“权利互易”的有偿性合同。笔者认为，破产房企以房抵债可以是双务有偿性质。新债清偿的有偿性与否并非绝对，而取决于旧债的有偿性与否，二者属性应保持一致。故以单务无偿为由否定破产房企以房抵债权利优位可能性，同样理据不足。
（三）具备商品房买卖合同“名实相符”条件
根据本文对破产房企以房抵债的概念框定，联立债与商品房买卖合同外观几无二致。若按合同表征，联立债就是购房者向房地产开发企业购买新建商品房而订立的房屋买卖合同，特殊性在于此间“购房者”与旧债债权人身份重叠，标的物“新建商品房”兼具抵债房产属性，故“购房”行为同时又是以物抵债行为。法律关系和构成要件的重叠，易对法律逻辑的思维过程产生干扰，从而引致合同定性分歧。实践中，“名实不符”是反对破产房企以房抵债具有债权优先性的主要论据，亦即“名为房屋买卖，实为以物抵债”。当置于商品房消费者“超级优先权”争议场景下，此种论据又引申为“名为商品房消费行为，实为金钱旧债清偿”。又因为，包括“超级优先权”在内的诸购房债权优先资格，其成立的前提是债权所依据的合同类型为房屋买卖合同，当欲成立“超级优先权”时依据的合同类型还应限缩为商品房消费合同（具有住房消费性质的商品房销售合同、商品房预售合同等）。综上，反对者得出结论：破产房企以房抵债所形成的商品房买卖合同仅有其“名”而无其“实”，其实质是为金钱旧债清偿所缔结的非典型合同，故而不符合购房债权优先的先决条件。
笔者认为，前述观点的立论基础是“名实不符”，底层逻辑是认为房屋买卖合同与破产房企以房抵债合同分属不同法律关系。然而，破产房企以房抵债的最终目的是转让抵债房产，且法不禁止以旧债债权抵充新债对价，作为房屋买卖合同的联立债恰如其分地承载了当事人关于交易抵债房产的缔约目的，不存在合同客观内容与当事人主观目的发生悖离的情形，亦不必然存在规避法律和监管的“脱法”恶意，故对其“名实不符”的指摘或有不当。这种将房屋买卖合同与破产房企以房抵债合同分立割裂的认识，脱离社会生活实际，同民众的朴素观念抵牾，法理支撑亦有不足，是形而上学的产物。由此笔者进一步认为，在形式逻辑上房屋买卖合同与破产房企以房抵债二者为包含与被包含的种属关系，而非全异关系。破产房企以房抵债不宜解释为是与房屋买卖合同异质的非典型合同，而应认定为与房屋买卖合同同质，属于一类特殊的房屋买卖合同。破产房企以房抵债作为房屋买卖合同的特殊性在于，当事人通过缔结新债对购房价款如何给付专门约定，亦即购房者依据旧债享有的债权转化为购房价款。
五、 破产房企以房抵债成立商品房消费者“超级优先权”的递进式司法审查路径
破产房企以房抵债“超级优先权”争议中，有关理论追溯及法律适用应当围绕以房抵债的合同结构展开，通过依次适用破产无效行为和可撤销行为规则、以物抵债规则、商品房消费者特殊保护规则，对讼争债权的优先性进行分段递进式审查。
（一）适用破产无效行为和可撤销行为规则审查合同效力
企业进入破产程序后的核心要务是债务清理，破产法律制度的首要价值是公平偿债。破产房企将新建商品房抵顶债务明显具有偏颇清偿的表征；若债务虚假或系无对价代偿他人债务，不但损害其他债权人利益，还涉嫌抽逃破产房企资产、损害破产房企利益，此时应当依法否定其效力，保障破产财产池完整，确保公平清偿。故此，效力审查是识别破产房企以房抵债债权是否具有优先权的前置环节，具有一票否决功能。旧债、新债、联立债均应真实合法有效，合同链条上任何一处效力缺陷均导致以房抵债丧失优先资格。
1.无效行为排查
《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第33条规定的破产法上的无效行为是严重损害债权人利益的行为，在发生期限上没有限制，且与债务人是否出现破产原因没有必然联系，常与《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第154条恶意串通无效发生请求权竞合。与房企恶意串通者往往是房企的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员，或是以上人员直接或者间接控制的企业，又或是与以上人员有其他关联关系的关联人，无效的以房抵债则相应属于损害破产房企及其股东、债权人利益的关联交易，故法律适用还涉及《中华人民共和国公司法》第22条、第182条、第265条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（五）》第2条等禁止关联交易法律规范。破产房企以房抵债合同链条中，旧债为基础之债，系债权人取得抵债房产的原始对价，是诈害手段集中高发所在，最易发生无效事由，应尤其重视对其效力审查。其中《企业破产法》第33条第1款规定的隐匿、转移型无效旧债特征为：交易对手属于恶意串通的房企关联主体，交易对价系无偿或不合理低价，交易目的是转移财产或逃避债务。第33条第2款规定的虚构、不实型无效旧债，则常表现为房企在关联关系人员操控下，与恶意串通对象虚构债务，或向恶意串通对象承认不真实债务。此外，无效旧债还可能属于民法典等法律规定的其他无效民事法律行为。
2.可撤销行为排查
关于破产房企以房抵债之撤销，可从撤销对象（撤销的民事法律行为）和撤销原因（撤销所依据的法律规范）两个角度切入分析。在对象上，被撤销的可以是旧债，也可以是新债。在原因上，可分为民法撤销和破产法撤销两种。其中民法撤销包括意思表示瑕疵型撤销（《民法典》第147-151条）和债权保全型撤销（《民法典》第538条、第539条）。破产法撤销则包括欺诈转让撤销（《企业破产法》第31条）和偏颇清偿撤销（《企业破产法》第32条）。欺诈转让撤销与债权保全型撤销存在部分竞合，但前者无需相对人恶意主观要件，由管理人代表全体债权人行使，“目的在于纠正债务人在破产程序开始前法定期间内的不当财产处分行为”。在破产房企以房抵债优先权争议中，较为常见的是在债权人督促下，管理人针对新债提起欺诈转让撤销的诉讼主张。若新债缔结于房企破产申请受理前六个月内，且当时房企已具备破产原因，根据《企业破产法》第32条规定新债可以撤销，除非存在抵债房产价值远低于旧债金额等原因使房企财产受益。若新债缔结于房企破产申请受理前一年内，将抵债房产以明显不合理的低价作价抵顶旧债的，将抵债房产抵顶尚未到期旧债的，无对价或明显不合理低价将抵债房产用于抵顶他人之债的，根据或参照《企业破产法》第31条规定亦可撤销。若当事人主张新债存在民法典规定的一般撤销事由的，人民法院应依法审查。如若当事人主张撤销旧债，亦可参照上述思路审查处理。
3.存在效力缺陷的后果
《民法典》第155条规定无效或被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，第157条规定民事法律行为无效或被撤销后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。《企业破产法》第34条规定，因该法第31条、第32条、第33条规定的行为而取得的债务人的财产，管理人有权追回。其一，若旧债无效或被撤销，新债和联立债随之没有法律约束力，债权人不但无法享有商品房消费者优先权抑或其他优先权，还丧失就旧债向管理人申报破产债权的资格。抵债房产应当返还破产房企。其二，若旧债有效，新债无效或被撤销，联立债随之没有法律约束力，债权人无法享有商品房消费者优先权，但仍可就旧债向管理人申报破产债权。抵债房产应当返还破产房企。其三，若旧债和新债均有效，那么联立债通常也有效，但此时还尚不足以判断债权人能否取得“超级优先权”抑或其他优先权。抵债房产可暂不返还破产房企，待以房抵债权利顺位认定后，视实际情况处理。
（二）适用以物抵债规则识别两类优先权
破产房企以房抵债是以物抵债的特殊形态，受到以物抵债规则的调整和约束。在旧债、新债、联立债均有效的前提下，则可对照《执行异议之诉解释》第15条、第17条等有关特定以物抵债优先保护的规定，进一步审查破产房企以房抵债是否符合除商品房消费者“超级优先权”以外的其他优先权之构成要件。
1.优先于一般金钱债权的情形
《执行异议之诉解释》第15条确立了以一般房屋买受人优先权为蓝本的普通以房抵债优先权，属于初阶以房抵债优先权类型，在破产房企以房抵债优先权争议案件中应当首先考虑适用。由于在效力审查阶段已对旧债、新债、联立债的效力进行认定，且默认旧债履行期限已届满，故在此阶段重点审查事项为：其一，新债、联立债是否于查封前缔结；其二，旧债金额是否与新债缔结时抵债房产的市场价值基本相当；其三，债权人是否在查封前合法占有抵债房产；其四，抵债房产未过户是否属于债权人过错造成。若以上任一事项为否定结果，那么普通以房抵债优先权便无法成立，相应债权应认定为普通债权。
2.优先于抵押权和一般金钱债权的情形
若破产房企以房抵债成立普通以房抵债优先权，则进一步审查其是否符合《执行异议之诉解释》第17条规定的工程债权以房抵债优先权构成要件。该条规范适用于建设工程价款优先受偿权对应的工程债权之以房抵债，相较于第15条而言属于特别规范，规范目的在于赋予承包人自由选择其享有优先受偿权的建设工程变价方式的权利。如前所述，因在此前环节已认定旧债、新债、联立债有效，默认旧债期限届满，新债（折价协议）、联立债于查封前缔结，且旧债金额与新债缔结时抵债房产的市场价值基本相当，故此环节重点审查事项为：其一，旧债是否为抵债房产所在项目的建设工程债权；其二，旧债是否为具有优先受偿性质的建设工程价款债权；其三，是否于查封前行使建设工程价款优先受偿权。若以上任一事项为否定结果，那么工程债权以房抵债优先权便无法成立，相应债权仍为普通以房抵债优先权。
（三）比照商品房消费者优先权规则判定是否“超级优先”
若破产房企以房抵债成立普通以房抵债优先权，或者成立工程债权以房抵债优先权，再行审查其是否符合商品房消费者优先权中房屋交付请求权的构成要件。
1.房屋交付“超级优先权”第一要件及第二要件的拟合
因在此前环节已认定旧债、新债、联立债有效，默认旧债期限届满，新债（折价协议）、联立债于查封前缔结，建设工程价款优先受偿权于查封前行使，旧债金额与新债缔结时抵债房产的市场价值基本相当。故而比照房屋交付请求权“超级优先”的法定三要件，可以认为此时第一要件查封前签订合法有效书面合同、第二要件查封前已支付全部价款基本完成。
但鉴于本文为以房抵债寻找“超级优先权”依据的方法为“比附”商品房消费者优先权，为实现更为贴近的要件拟合，针对第一要件和第二要件还应注意审查以下事项：其一，新债、联立债须缔结于抵债房产取得新建商品房预售许可或销售许可之后。否则，相当于房企未取得行政许可便开始违规销售商品房，此时的以房抵债不能视同商品房消费行为所缔结的买卖合同。其二，旧债应系房企自身所负双务有偿之债，不可是单务无偿之债或代他人无对价偿还债务之债；亦不可为射幸之债或自然之债。否则，不能视同已经支付全部购房价款。
2.房屋交付“超级优先权”第三要件的拟合
第三要件即抵债房产应用于满足家庭居住生活需要之审查最为关键。2016年底中央提出“房住不炒”后，我国房地产市场发生了重大变化，主要体现在供求关系由阶段性紧缺转变为结构性过剩、宏观调控由抑制过热转变为化解风险、消费者对产品的期待由“住有所居”转变为“住有优居”，但不论市场如何变化，国家对商品房消费者予以特别保护的方针不变。在此时代背景下，司法审判中对商品房消费者“超级优先权”的“满足家庭居住生活需要”要件审查应当与时俱进，对房产所涉居住权、生存权的内涵和外延宜作有利于商品房消费者的理解，从而公平分配市场风险。特别是在购房人主张房屋交付优先权时，可依循以上原则作出规范解释，尽可能促成房地产交易以及维护交易稳定性，避免商品房消费者钱房两失。
笔者认为，实践中审查抵债房产是否用于满足家庭居住生活需要时，以下情况应予关注：其一，债权人是自然人，而非单位主体。其二，抵债房产用于债权人家庭居住生活，而非用于商业经营、开办企业等非居住用途，更不可用于“炒房”投机；旧债债权人、新债债权人、联立债房屋买受人须为同一人，新债不可约定将抵债房产过户至第三方名下，否则涉嫌炒房及逃税。其三，当前国家正着力推动“好房子”建设，改善性住房需求属于居住目的，不宜机械以房屋套数、面积、价格作为判定是否为居住用途的唯一标准，司法实践中宜具体问题具体分析。其四，限价商品房、安置型商品房、经济适用房等兼具商品房和政策性房屋属性的新建住宅，可纳入保护范围。其五，抵债房产的规划用途通常应为住宅；实际承载居住功能的商住两用房、公寓、SOHO等亦可纳入保护范围。其六，随着经济社会发展，车位作为配套设施成为住宅的有机组成部分，日常生活对车位的依赖不断增加，故债权人自用车位可纳入保护范围。其七，债权人须具备当地政府规定的购房资格，否则属于规避限购政策的“脱法”行为不予保护。
若经审查，破产房企以房抵债债权与商品房消费者优先权中房屋交付请求权实质相同，则可对抗建设工程价款优先受偿权（以及工程债权以房抵债优先权）、抵押权、一般房屋买受人优先权（以及普通以房抵债优先权）、普通债权，请求交付过户抵债房产。
（四）新债和联立债终止的判断
除非破产房企以房抵债成立商品房消费者优先权中的房屋交付请求权，否则其合同链条上旧债、新债、联立债在破产程序中面临全部或部分终止之命运。
1.未付对价时的管理人解除
若旧债、新债、联立债均有效，但经审查旧债无偿或旧债金额明显低于抵债房产价值的，应视为抵债债权人未履行给付购房款义务，联立债属于破产房企和抵债债权人均未履行完毕的合同，管理人可根据《企业破产法》第18条规定对新债、联立债行使解除权。债权人可向管理人申报债权，通过破产程序公平清偿，其性质为普通债权。
2.不具备优先权时的合同僵局终止
若旧债、新债、联立债均有效，但经审查以房抵债债权不具备任何优先权时，跌落为普通债权。因在破产程序中债权人对交付过户抵债房产不具有优先权利，新债、联立债在法律上和事实上无法履行，管理人可依据《民法典》第580条主张终止新债、联立债。债权人可向管理人申报债权，通过破产程序公平清偿。
3.高阶优先权并存时的合同僵局终止
旧债、新债、联立债均有效，经审查以房抵债债权为普通以房抵债优先权的，若同时存在更为优先的抵押权、建设工程价款优先受偿权（工程债权以房抵债优先权）或商品房消费者优先权，则新债、联立债在法律上和事实上无法履行，管理人可依据《民法典》第580条主张终止新债、联立债。债权人可向管理人申报债权，通过破产程序公平清偿，其清偿顺位优先于一般金钱债权。
旧债、新债、联立债均有效，经审查以房抵债债权为工程债权以房抵债优先权的，若同时存在更为优先的商品房消费者优先权，则新债、联立债在法律上和事实上无法履行。管理人可依据《民法典》第580条主张终止新债、联立债。债权人可向管理人申报债权，通过破产程序公平清偿，其清偿顺位优先于抵押权和一般金钱债权。
六、 结语
多年来，最高人民法院持续制定和完善司法解释及司法政策，提炼并固定司法实践中以物抵债纠纷及不动产权利顺位争议的裁判经验，以房抵债优先权裁判规则体系初步成型。随着《执行异议之诉解释》对以房抵债优先权规则的发展和完善，在特定条件下破产房企以房抵债债权人可获得优位于一般金钱债权的普通以房抵债优先权，以及优位于抵押权的工程债权以房抵债优先权，已无争议。然而破产房企以房抵债债权能否“超级优先”，目前未有法律和司法解释明文规定。有鉴于此，等效于商品房消费者“超级优先权”的破产房企以房抵债优先权，可视为以房抵债优先权规则体系中的最后一块“拼图”。承前所述，笔者认为破产房企以房抵债若欲获得“超级优先”，除需满足合同链条均合法有效这一前提外，最终取决于其与商品房消费者优先权是否实质相同，司法审查的关键在于考察其是否蕴含保障债权人居住权与生存权实现的优位价值。此种“超级优先权”认定路径实乃在破产房企以房抵债上对商品房消费者优先权构成要件的比附，在法律方法上属于对法律和司法解释规范的参照适用。由于需要在法理上承认破产房企以房抵债债权人在应然层面具备与商品房消费者实质相同的可能性，且需认定在特定情形下破产房企以房抵债债权视同商品房消费者“超级优先权”保护，故属于司法实践中特殊的优先权认定，存有讨论空间。
本文阐述的裁判规则可总结为，房地产开发企业将开发建设的新建商品房用于抵偿债务，债权人主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（1）债权人与房地产开发企业存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，债权人与房地产开发企业在新建商品房获得预售或销售许可之后、新建商品房被查封之前已签订合法有效的以新建商品房抵债协议；
（2）有证据证明抵债金额与抵债时新建商品房的实际价值基本相当；
（3）抵债新建商品房系用于满足债权人家庭居住生活需要；
（4）非因债权人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
来源：作者授权《破产法实务》推送，原文刊载于《海峡法学》2026年第4期，转载自破产法实务微信公众号
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