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按语：本文是浙江省法学会破产法学研究会第五届主题征文三等奖获奖文章。作者系浙江京衡律师事务所丁锂娜、王一郎。
《破产房地产企业物业保修金制度的法律适用与回收路径研究》
丁锂娜 王一郎
【摘要】在房地产企业破产案件中，物业保修金往往在企业账面记载为应收款，而该笔应收款的回收一直是管理人工作的难点。物业保修金不同于普通应收款，具有一定的特殊性，导致管理人无法通过一般方式进行回收。本文从物业保修金的特点出发，分别讨论保修期届满和未届满情况下的处理和回收，同时结合浙江省内现有规定及管理人追收过程中总结的实践经验，就破产房企对物业保修金追收的可行路径进行探讨。
【关键词】房企破产、物业保修金、破产管理人、应收款追收、保修期
当前形势下，受房地产市场行情周期下行、部分房地产企业出险等因素的影响，房地产企业破产案件大幅增长，与一般破产案件不同，房地产破产企业（以下简称“破产房企”）往往存在一笔特殊的应收款——物业保修金（以下简称“保修金”），作为为数不多的尚有价值的资产，如何回收或者处理物业保修金成为了管理人工作的重点。本文基于浙江省现有规定及管理人追收过程中总结的实践经验，就破产房企对物业保修金追收的可行路径进行探讨。
一、破产房企破产程序中的物业保修金解析
（一）物业保修金的来源和含义
物业保修金，保修的是建设工程的质量。《中华人民共和国建筑法》（2019修正）第六十二条规定了建筑工程实行质量保修制度。在此基础上，国务院颁布了《建设工程质量管理条例》和《物业管理条例》，更为详细地规定了建设工程质量保修制度的相关内容，包括保修书、保修期限、施工单位保修义务等内容。
为保证建设单位更好的履行物业保修责任，各地纷纷出台地方物业管理条例。其中《安徽省物业管理条例》第五十二条专门规定了“工程质量保证金” 。《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》 规定了“新建住宅物业保修金”制度，后于2014年废除、不再缴纳；此外，山东省于2009年颁布了《山东省物业管理条例》、西宁市于2008年颁布了《西宁市住宅物业保修金管理办法》，规定了物业保修金制度，后均予以废除。
此外，2024年12月22日，在十四届全国人大常委会第十三次会议上，全国人大常委会法工委2024年备案审查工作情况的报告中指出，有的地方性法规规定，建设单位在物业竣工验收或者房屋产权出示登记前，应当按照物业建筑安装总造价的一定比例交存物业维修保修金，不符合党中央关于优化营商环境、清理涉企法规政策的要求和精神，不符合国务院《优化营商环境条例》等上位法有关规定，缺乏法律、行政法规依据，属于增加企业不合理负担，应当予以纠正。这是国家层面对物业保修金制度最新的导向性意见，未来物业保修金制度可能将会迎来重大变革，很有可能会在全国范围内取消保修金制度。但以浙江省为例，自2006年的《浙江省物业管理条例》首次明确保修金制度以来，至今已近二十年，建设单位交纳了大量的保修金有待处理。
本文将从浙江的相关规定出发对浙江省现行物业保修金制度进行讨论。浙江省出台了《浙江省物业管理条例》（2009修改）、《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发[2007]19号）和《浙江省住房和城乡建设厅关于物业保修金退还有关事项的通知》（以下简称“《保修金退还通知》”）等文件，专门规定保修金的交纳、使用、管理和退还。根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第三条的规定，保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。
（二）物业保修金的特点
从上述保修金的来源和含义不难看出，物业保修金作为应收款仅存在于房企破产中，而且其有别于破产房企的其他应收款，笔者从物业保修金的特点出发进行分析：
（1）强制性 物业保修金是根据法律法规设立的，是房地产企业的法定义务，一般建设单位在竣工验收之前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例缴纳，存入指定银行，作为物业维修费用保证，若不缴纳，可能面临行政处罚或法律责任。由此可知，管理人接管破产房企资产时，应当特别注意是否已经缴纳物业保修金。如未缴纳，需要通知相关部门并纳入破产程序处理，此处暂不展开讨论。本文讨论的是如破产房企已经缴纳了保修金，作为破产房企的应收款如何处理的问题。
（2）专款专用 保修金专门用于物业保修期内的维修，不得挪作他用。物业保修金的使用需要满足法定条件和程序。由此可知，一旦管理人发现破产房企账面挂账有物业保修金或者调查发现有缴纳物业保修金，则该笔应收款相对来说是真实有效的，但物业保修金的使用情况和具体金额需要着重调查。
（3）期限性 物业保修金与普通保修金一样，具有一定的保修期，浙江省对屋面防水工程和有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏规定了不低于8年的保修期，对电气管线、给排水管道等规定了2年的保修期[1]。同时明确保修金存储期限为8年[2]，从首套房交付时间起算。此处的期限性，管理人在对破产房企应收物业保修的审查时尤为重要。为方便表述，下文统一称保修期。
（三）作为破产债权的保修金
如破产房企在破产时尚有未缴纳保修金债权，则管理人需要考虑保修金债权在破产程序中如何处理。根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第二十一条规定，建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。故未缴纳保修金应当纳入破产债权范畴处理，但需要明确保修金债权的性质。笔者检索到大量案例均认定保修金属于普通债权。法院的认定依据是“对于物业专项维修资金是否属于优先债权法律没有明确规定”[3]，故遵循优先法定的原则，保修金不属于优先债权，而是普通债权。本文对该问题并不展开讨论。
（四）作为破产房企应收款的保修金
保修金在房企破产中可能作为破产债权出现，相反的，保修金在房企破产中也有可能作为应收款出现。根据笔者办理房企破产案件的经验，开发商缴纳的物业保修金反映在账面的应收账款中，属于破产房企的资产。房企一般是项目开发公司，名下除了开发的房地产项目外，并无其他经营活动，因此，一旦房企进入破产程序，除了未售房产和车位外，几乎无其他资产，而物业保修金相对而言是一笔真实的应收款，如能回收，将会解决破产程序中破产费用和职工债权等问题。物业保修金虽属于破产房企的对外债权，但实际同时负担有对建筑工程的维修义务，且该笔债权最终是否可以回收、回收金额并不确定。
二、房企破产时保修期未届满的保修金处理
当保修金作为破产程序中的应收款时，考虑到保修金债权的法定性和专款专用的特殊性，对保修金的性质本文不再具体论述。管理人针对保修金的处理方式，首先应当核实对应物业的保修期是否届满，对于保修期未届满的保修金处理，笔者从以下几个方面进行分析。
（一）一般应收款催收方式对破产房企保修金的适用性分析
管理人对破产企业应收款有一些常规的催收方式，比如书面发函、诉讼、拍卖或者核销，一般管理人会对应收款进行调查核实，再根据具体情况确定具体的催收方式。本文就上述几种催收方式对保修金回收进行分析。
1.诉讼或书面催收
既然破产时保修金的保修期未届满，保修金回收的前提条件并不满足，管理人并不适宜直接采用书面催收和诉讼催收的方式主张回收保修期未满的物业质保金。但若管理人缺少合同等相应材料，可以书面函询住建局相关部门了解具体情况并确定保修期、是否有业主质量问题投诉等。
2.拍卖方式
在房企破产中，保修金并非普通的对外债权，也非简单的附期限债权，根据物业管理条等文件规定，建设单位在缴纳物业质保金的同时，也需要承担维修义务或者委托物业服务企业维修，而且保修金被使用后，建设单位或者继续履行保修义务的单位有义务足额补存。基于以上两点，笔者认为保修金并不适用拍卖处置，特别是在质保期内的保修金，更不适用拍卖处置。拍卖具有公开性，买受人具有一定的不特定性，一旦拍卖成交，如果买受人没有能力承担维修义务或者不配合物业维修工作，势必无法实现保修金制度的设立目的。而且，根据笔者此前追收保修金的经验，保修主体的变更需要获得物业主管部门认可，否则，即使买受人拍下保修金，也无法从物业主管部门申请退还。因此，笔者认为，保修金不适宜采用拍卖形式处置。
3.核销安排
一般对于经调查确实认为证据不足、对方单位下落不明且无财产等债权难以实现的或者超过诉讼时效的债权，管理人会在《财产变价方案》中作出满足一定条件下的核销安排。对于破产房企的保修金，管理人可以与主管部门、小区业委会、物业服务单位对接，充分调查前期保修金使用情况和后续仍需使用保修金进行保修事项，综合评估后续保修期满后保修金的回收可能性和金额，有物业小区存在较多质量问题，笔者认为可以聘请专业机构对后续维修费用进行评估确定，如最终确定保修金基本将用于维修的，管理人可按照难以回收债权做核销处理。就管理人向主管部门了解的情况，实践中大部分房企破产，对于保修金都采取了此种处理方式。
（二）特殊处理方式对破产房企保修金的适用性分析
鉴于保修金的特殊性，如保修期尚未届满，保修金几乎不存在协商回收、诉讼回收、甚至拍卖的可能性，笔者针对保修金的特点从以下两点进行分析讨论：
1.股东或者关联方承接
因破产程序有程序推进、结案和注销债务人的要求，这与保修金的保修期未届满无法立即启动退还程序相矛盾，因此，如何寻求解决两者之间矛盾的方案至关重要。笔者注意到《保修金退还通知》第三条规定[4]，保修期内建设单位注销的，相关主体履行保修义务但未办理物业保修金变更手续的，物业保修金退还的具体办法由各地物业主管部门依法确定。《杭州市物业管理条例》（2024修正）第六十七条第二款规定，建设单位因注销、清算等原因无法继续履行保修责任的，应当确定继续履行保修责任的单位，并告知物业保修金管理机构。从上述条款可以看出，物业保修义务的履行主体可以依规定进行变更，但具体的变更流程、新主体需要满足何种条件、物业主管部门如何审核等具体问题均缺少明确规定。
笔者在实践中，遇到过一例子公司的保修金由母公司承受的案例。母公司曾设立房地产开发项目的子公司，子公司注销时，经母公司申请，子公司缴纳的物业保修金和维修义务转由母公司承受，保修金主管部门予以确认。尚在保修期内的保修金，由破产房企股东或者关联方承接，承接的方式可以是有偿的，也可以是无偿的，待保修期满后退还，退还款项可供破产房企分配。在具体的操作程序上，笔者认为鉴于保修金的行政强制性，建设单位和承接单位应当向保修金主管部门申请，承接行为应当获得保修金主管部门同意并办理物业保修金变更手续。
2.对于破产房企的保修金去向问题
笔者注意到了一个特别条款，即《浙江省住宅物业保修金管理办法》第二十条，该条款也是关于物业保修金规定中少见的出现了“破产”字样的条款，该条规定“建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，经物业主管部门公示30天且无异议的，建设单位原交存的保修金本余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。”笔者认为，该条款的立法目的是为解决保修金的退还僵局问题，但条款本身还有一些值得思考的细节和欠缺：
（1）如何理解“单位不存在”？该条款规定“因破产致使单位不存在”，但并未明确“单位不存在”的时间节点是指企业进入破产程序，还是破产程序终结，亦或是企业工商登记被注销？
（2）正确理解“建设单位破产后并不必然导致单位不存在”。破产并不必然导致单位不存在，如果是在企业破产程序启动时就应转存保修金，这是否意味着破产管理人以后无须再追讨物业保修金？换一个角度而言，如按照上文管理人对保修金做了核销，该条款即可视为核销后的保修金去向。
（3）如何确定“公示范围和异议人”？如何处理“异议程序”？按照一般理解，与保修金有利害关系的人员均可以提出异议，如物业主管部门因房企破产而依据该条公示将保修金转入物业维修基金，破产房企、管理人、破产债权人是否都可以对此提出异议，因为这一行为将直接导致破产房企责任财产的减少。如有异议人提出异议，则异议如何处理目前也未明确。
（4）保修期满前后进入破产的处理是否应当差异化？该条款未区分建设单位在保修期内与保修期满后进入破产程序的情况。针对这一点，现有判例中对于保修期届满后进入破产程序，是否能够退还保修金的裁判结果仍存在争议，尚无法给出明确结论。同时，如果在管理人接管、处置破产房企过程中保修期届满的，应按照保修期届满还是未届满处理，目前也缺少相应的实践案例和经验。
（5）实践中，如物业主管部门未按照该条款公示，物业保修金如何处理，也未有明确规定。笔者检索到的(2021)浙02民终2554号案例中，二审法院认为虽然开发商已经注销，但无证据证明质保金在原建设单位注销后已经公示程序转入物业专项维修基金，物业保修金权属人不明确。
（6）退一步讲，如管理人未能回收，导致保修金全部转入同一物业区域对应的专项维修资金，是否构成对普通债权人的优先清偿？如该条规定的本意即是如此，那意味着业主只要不配合或者阻挠管理人的回收工作，便可将原属于企业的资金全部用于专项维修资金，变相损害了公司债权人的利益，极大增加了管理人回收物业保修金的难度，也使管理人的催收工作丧失了意义。
三、保修期满后破产房企保修金回收分析
根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》和《保修金退还通知》的规定，保修期满后经过法定公示和异议程序，剩余保修金可退还建设单位。笔者在实务中发现，因保修金涉及到小区房屋质量维修等问题，处理不当容易引起业主不满和群体性事件，因此即使保修金存储期限届满、法定公示程序已经结束，保修金管理机构也不敢贸然将保修金退还建设单位。因此，一旦建设单位破产，可能在破产前，保修期已经届满但保修金未退还，也有可能出现在破产受理后、破产程序终结前保修期届满的情况。笔者从以下几个方面讨论保修期满后保修金回收路径：
（一）诉讼回收
如果破产房企管理人选择以诉讼的方式回收保修金，首先要确定诉讼当事人，保修金交纳主体和退还对象都是建设单位，因此收回保修金诉讼的原告应当是破产房企。保修金的返还主体是保修金主管部门，一般由属地的住房和城乡建设局下属的物业维修基金管理中心作为保修金的主管部门，因此，诉讼案件的被告是属地住房和城乡建设局，但管理人在前期调查中也应当进行核实，部分[5]地区因管理区域调整，物业保修金的管理、指导和监督职责可能由属地经济技术开发区等部门行使。
此外，因物业保修金是依据《浙江省物业管理条例》交纳，并非双方当事人协商之结果，双方法律关系并非平等主体间法律关系，故破产房企起诉住房和城乡建设局不属于民事诉讼案件，而是行政诉讼案件，笔者检索到的案例案由一般是“其他行政行为”。从笔者检索到的案例来看，法院均判决不予返还物业保修金，主要理由为业委会或者物业公司对退还物业保修金的公示提出异议，物业存在质量问题需要维修，建设单位尚未解决上述问题。
笔者认为，房屋住宅属于大宗商品，关系到老百姓的生存权、居住权、财产权。物业保修金作为物业维修费用，关系到住宅房屋的质量问题，一旦返还建设单位，对小区业主而言就少了一份保障，因此，法院在审理与物业保修金返还相关案例中，会对保修金返还程序进行严格审查，特别是相关利益方的异议问题。因此，一旦建设单位破产，管理人作为法院指定的处理资产负债的中介机构，有其特殊的法律地位和专业知识，即使物业保修金的保修期限已满，也不适宜贸然提起行政诉讼进行催收，更为适宜的方式是对接各方主体，协商解决，下文将进行具体论述。
（二）协商退还
笔者在2023年在办理A公司破产案件时，成功追回了一笔保修金。A公司账面显示对杭州市某区物业维修基金管理中心享有250万元应收款。经管理人核查，该笔保修金系破产企业曾经设立的房地产开发项目子公司缴纳的物业保修金，子公司注销后，经该笔保修金及维修义务转由股东A公司承接。对于该笔物业保修金的回收，管理人在与各利益相关和主管部门沟通协商，最终成功退还。在此 ，笔者结合本案成功追回保修金的经验，对协商退还物业保修金进行分析论证，并对退还路径进行研究。
1.保修金退还要件
笔者以浙江省为例，综合《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》和《保修金退还通知》等文件，总结保修金退还需要满足的实体性要件和程序性要件。
保修金退还的实体性要件有：
第一，保修金存储期8年届满。这是一个时间要件，不需要人为干预和操作。但也会衍生出时效问题。
第二，保修金管理机构在相关物业小区内对保修金退还进行公示，业主、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业等（以下简称“保修金利益相关方”）无异议。这是保修金退还的重要条件，也是退还的难点问题。一旦保修金利益相关方提出异议，建设单位应当先处理异议，待异议处理完毕后方能退还保修金。
保修金退还的程序性要求有：
第一，建设单位可以在物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月内，凭首套房屋交付证明等材料向保修金管理机构提出保修金退还申请。
第二，保修金管理机构应当在首套房屋交付满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示，公示期限为一个月。
第三，保修金管理机构在公示期内未收到书面异议或者异议内容与物业保修没有直接关联的，应当自保修金存储期限届满之日起30日内向提出申请的建设单位退还保修金。
2.保修金退还异议处理
《保修金退还通知》中规定，如保修金利益相关方有异议的，由建设单位和异议人通过协商、诉讼、仲裁、共同委托第三方鉴定等方式解决异议。保修金异议处理是保修金退还程序中的重点，也是难点问题。物业小区业主、业委会等各方均知悉，一旦保修金退还建设单位，对物业小区质量问题就少了一重保障，后续物业小区的维修等就要启用物业维修基金，因此，公示过程中，小区业主或则业委会从维护自身利益出发，会就保修金退还提出异议。根据笔者的检索，多地的物业管理条例等相关文件中对保修金公示中的异议，均与《保修金退还通知》中的规定类似，保修金主管部门会要求建设单位就异议问题进行处理，直至解决问题，相应的保修金存储期限会随之延长。
笔者也注意到《杭州市物业管理条例》（2024修订）第六十八条的规定，该条规定，如保修金退还事宜在公示期内有提出异议的，建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。《杭州市物业管理条例》显然注意到了保修金退还异议难处理的问题，规定了协商解决异议的期限并明确要求异议人诉讼或者申请仲裁，防止保修金退还程序陷入僵局。笔者就该条款向某地保修金管理部门求证，对方表示2024年修订的《杭州市物业管理条例》不适用修订前已交纳保修金的退还，且保修金主管部门更会着重考虑到维稳问题，实践中也难以贯彻执行该条款。
3.异议处理中的利益平衡
《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十九条规定拟退还保修金在保修期限届满前一个月在相关的物业小区内予以公示。同时，《保修金退还通知》第一条进一步规定了“保修金退还的一般程序”，退还前需要先取得业主、业委会及物业服务单位的无异议证明。
在A公司破产案件中，管理人能够妥善处理异议，最终分别获得了业主大会决议、业委会和物业服务单位的签章文件，成功退还部分保修金，实际上是各方协商、共同推进的结果。本案中，尽管破产房企的保修义务早已期满，但由于小区仍然存在漏水、墙面脱落等质量问题，因此，业主对退还保修金持有较大异议。
为解决异议，管理人多次和小区业主委员会召开协调会进行协商。管理人无法接受保修期满后保修金还被全部用于小区维修、款项无法收回的情况，业主也无法接受小区现状丝毫没有改善的情况下为管理人退还保修金盖章。通过双方互相让步，管理人与业委会最终达成一致方案，各方对小区维修费用取得一致意见后，业委会协助管理人取得证明文件、完成退款，管理人同意将退回的保修金部分用于小区修缮，实现双方互利互惠。
形成初步方案以后，还需要确认具体用于小区修缮的金额为多少。在当地社区的协调下，管理人与业主委员会经过多次协调，最终确认由业主方面以不高于保修金本金约80%的金额尝试对外招投标，如该金额可以完成小区修缮项目的，双方对该金额予以认可。核算保修金本金及存放期间的利息后，最终保修金回收比例达到50%，充分实现双方利益平衡。
4.对于物业保修的组织
一般而言，物业的保修由建设单位自行组织，也可以委托物业服务企业保修[6]。建设单位进入破产程序后，很有可能已经不再具备组织物业保修的能力，在A公司破产案件中，管理人与各方协商后确定，由业委会监督物业公司组织保修。由业委会主导负责招投标、签订合同及承担后续责任，应对可能出现的超出预算或需要赔偿、追偿等特殊情况。
如果未成立业主委员会的情况下，物业公司也可以承担这一职能。根据《保修金退还通知》第一条第三项的规定，如果没有业主委员会和物业服务公司的，可以由社区居民委员会承担相应职能。故管理人的工作重心应当着眼于协助成立业主委员会、聘请物业服务公司。
5.具体实施路径
理论上对保修金退还有了相关规定，在实务操作中实施起来却并不顺利。因为保修金涉及到小区业主的利益，处理不当可能会引起业主的反对甚至群体性信访事件，造成维稳问题，因此，保修金管理机构对保修金的退还尤为审慎。结合A公司破产案件中保修金退还经验，笔者归纳总结如下：
（1）核实保修金，评估回收可能性
在接管破产房企后，管理人应当详细了解破产房企已交纳物业保修金的金额（包括本金及存款利息）、所属的具体项目、对应的小区、缴纳时的企业信息、负责管理的街道和社区等。由于保修金只能退还至公司账户，而不能直接退还至管理人账户，因此管理人还需要确保掌握可用的公司银行账户信息，以便后续资金的顺利退还。
需要注意的是，保修金退还的账号并非一定是缴纳时的账号，只要是同一企业名下的任意账号均可收款，故管理人只需要准备一个可用账号即可。
（2）对接相关主体，建立沟通桥梁
由于保修金的退还关系到多方利益，管理人在调查和回收保修金时，应及时与保修金管理部门、小区业委会、物业服务单位进行对接，建立沟通桥梁，确保能够顺利推进保修金的退还程序。管理人需要确认小区是否已经成立了业主委员会并聘请了物业服务公司，若业委会未成立，管理人应通过联系居委会或直接了解业主情况，协助推进成立业委会或其他相关机构，以确保能够有效代表业主的意见并推动事务进展。
在沟通中，管理人应提前了解业主委员会的成立情况、物业服务单位的职能，以及是否存在未解决的质量问题。管理人还需要评估小区内的维修需求，确认是否有迫切的修缮需求和如何确保保修金的合理使用。
（3）平衡各方利益，协商退还方案
管理人需要适时组织协调会议，组织各方讨论具体的保修金退还方案，并明确业主方面的需求和诉求。如果小区业主没有明显的修缮需求，管理人可以直接推进保修金退还的程序。但如果业主方面有修缮需求，双方需根据修缮的具体项目和规模，综合评估成本与可行性，制定出一个各方可接受的解决方案。
方案达成后，管理人和业委会共同确认，由业委会或物业公司负责对外进行询价、招投标等事项，为确定合理的修缮费用，可以在属地政府部门的监督下，为修缮项目选取预算编制和工程造价单位，以保证预算报告的公正性。
（4）召开债委会、业主大会，保障各方知情权和异议权
在保修金退还方案确定之后，管理人将此方案提交债权人委员会（若未成立债委会，则提交债权人会议）进行审查。报告中应明确列出具体的预估金额或比例，确保债权人对保修金退还方案没有异议。经债委会或债权人会议表决通过后，管理人将结果告知交业委会，由业委会召开业主大会进行公示和表决，以确保所有业主均知晓该方案并达成一致意见。
需要注意的是，召开业主大会并非是保修金退还一般流程中的要求，按规定应当由保修金管理机构负责在保修期满前一个月进行公示并对产生的异议进行处理。因此无论是召开业主大会，还是债委会/债权人会议，都并非浙江省物业保修金相关规定的要求，而是类似于公示异议程序，是对业主、债权人和管理人的保护。
A公司破产案件中，保修金管理部门在保修期满前已完成了公示工作，公示期内也未有业主提出异议，已经满足了退还的条件，但由于其他因素干扰，企业在当时并未办理退款。直至管理人接管之后，距离上一次公示已经过了数年，所涉小区不断出现质量问题，产生各种新的投诉和异议。因保修金退还的前提条件“取得无异议证明”，包含着“已解决目前所有异议（也即质量投诉）”的要求，也即不论该异议产生于保修期满前还是保修期满后，都应当予以解决。
而召开业主大会，对保修金退还方案告知业主，给予业主的异议权，召开债委会/债权人会议，对保修金退还方案中无法全额回收问题由债权人进行决策，两会充分保证业主和破产房企债权人知情权和异议权，使得小区业委会和管理人工作获得合法性授权。在两会中，业委会、物业公司、街道等单位协力与业主沟通，解决所有的异议，最终出具“无异议证明”。
（5）办理退还手续
在取得“无异议证明”后，管理人即可携带相关申请文件前往相关部门办理退款手续，领取转账支票后，再前往银行柜台办理转账操作。需要特别注意的是，保修金款项只能退还至公司账户，而不可以直接退还至管理人账户。因此，管理人必须确保该公司账户能够正常使用。如果该公司账户遭遇冻结或查封，可能会导致款项无法及时转入，造成管理人和业主的共同损失。
在这一环节，管理人具有独特的优势，因为破产管理人可以通过破产程序申请解封公司的银行账户，确保公司账户的正常使用，而这一点是其他组织无法完成的。此外，本案管理人也得到了法院的支持，确保了账户及款项的安全性。
当管理人成功将保修金从公司账户转回并支付至业主确认的维修金账户后，保修金追收工作即可视为完成。整个退款流程的顺利实施，不仅保护了业主的利益，也实现了破产财产的最大化利用。
四、结语
不论是从全国人大常委会法工委的报告精神，还是其他省份的实践经验中，均可以看出为了优化营商环境、减少企业负担，“物业保修金”制度正在被逐步废除，而目前所遗留的已缴纳物业保修金该如何处理，则是仍未被详细考虑到的盲点。
破产房企保修金退还受制于保修金的特殊性，其中涉及多方主体，更是牵涉房屋质量维修的重大事项。即便除去理论难题，在破产实践中情况可能会更加复杂，管理人可能会遇到诸如业主反对或投诉、破产房企名下不存在可用银行账户、小区管理混乱、未成立业主委员会、没有物业公司提供服务、没有单位愿意承担收款和维修的责任等局面。
物业保修金的退还，依赖于多方的协作与支持，包括政府部门、业主委员会及物业服务单位的配合，以及法院的支持。通过有效的协调和妥善的利益平衡，不仅可以实现破产财产的有效利用，还解决了业主的维修需求，达成共赢。作为破产房企的管理人，在物业保修金退还中扮演着主要的推动角色，有着不可或缺的地位。通过管理人的协调，推动多方达成一致意见，成功解决上述问题并追回物业保修金，既有利于实现企业破产财产的充分利用，也有利于化解社会矛盾纠纷，在破产案件中实现经济效益和社会效益的统一。
参考文献及注释
[1] 《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，住宅物业保修期限为：（一）屋面防水工程不低于8年；（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。本办法所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。
[2] 《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十九条 保修金存储期限为8年。保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。
[3] （2020）浙0402民初6611号破产债权确认纠纷案件
[4] 《浙江省住房和城乡建设厅关于物业保修金退还有关事项的通知》第三条第二款 保修金存储期限内建设单位已注销，相关主体履行保修义务但未办理物业保修金变更手续的，物业保修金退还的具体办法由各地物业主管部门依法确定。
[5] （2020）浙07行终750号其他行政管理行政行为案件
[6] 《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十二条 建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。保修协议的示范文本由设区的市物业管理主管部门制订。
来源：微信公众号“浙江省法学会破产法学研究会”2026年1月29日
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